Qu’est-ce que le permis de construire ?

Le permis de construire : qu’est-ce que c’est ?

Le permis de construire est une autorisation délivrée par le service d’urbanisme de votre commune de mener à bien votre projet immobilier. Il peut s’agir d’une extension de maison, de la construction d’un abri de jardin, d’une piscine, d’un garage, d’une reconstruction à l’identique… L’accord d’un permis de construire signifie donc que votre projet respecte les règles et codes de l’urbanisme.

Le permis de construire est-il obligatoire ?

L’obligation d’obtenir une autorisation de construire dépend de la nature de votre projet, de la surface à construire et de l’emprise au sol. Concrètement, il s’agit :

des constructions de maisons individuelles sur terrain nu ;
des travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation ou d’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 40 m2. Si le terrain ne fait pas l’objet d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU), la surface est réduite à 20 m2 ;
la construction de dépendances ou d’abris avec création de surface de plancher ou d’emprise de plus de 20 m2 ;
la construction d’une piscine d’une superficie supérieure à 100 m2 ;

Pour les petits projets non concernés par le permis de construire, il sera tout de même nécessaire de demander une déclaration préalable de travaux.

Défaut de permis de construire et sanctions : si l’envie vous prenait de réaliser des travaux de construction sans permis, sachez que cela peut vous coûter cher ! Que risquez-vous au juste ? L’arrêt immédiat des travaux, la démolition ou la mise en conformité de votre construction, une amende allant de 2000€ à 6000€ du mètre carré (Code de l’Urbanisme).

Quand avoir recours à un architecte ?

Selon la loi CAP 2017, si vous prévoyez une nouvelle construction de plus de 150 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, vous devez faire appel à un architecte. Si vous n’êtes pas sûr de vous, présentez votre projet à la mairie qui s’occupera elle-même des calculs.
Attention, le recours à un architecte a un coût : en moyenne 10 % du coût total des travaux. Mais à ce prix, le professionnel s’occupe de tout. Vous êtes garanti de présenter un projet en béton.

Comment demander son autorisation de construire ?

Le réflexe à avoir dès lors que vous souhaitez construire, c’et de vous référer au Plan Local d’Urbanisme de votre commune, s’il y en a un. Vous serez ainsi au courant des exigences et réglementations pour monter un dossier solide.

Une fois cette étape passée, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°13406*06 en prenant soin de renseigner l’ensemble des informations demandées (votre identité, nature de votre projet, etc.).

Vous joindrez à ce dossier de permis les plans :

situation du terrain ;
de masse de la construction ;
de coupe du terrain et de la construction ;
des façades et des toitures.

De plus :

une notice explicative sur l’impact visuel du projet (coloris et matériaux utilisés, etc.) ;
un document graphique 3D ;
des photographies du terrain ;
une étude thermique pour les nouvelles constructions ou un ajout de plus de 50 m2 sur les bâtiments existants.

La demande de permis de construire est ensuite déposée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie pour instruction. Comptez alors de 2 à 3 mois, suivant les caractéristiques du projet, pour recevoir une réponse. Sans nouvelles de la mairie après le délai normal d’instruction, votre demande de permis est considérée comme accordée. Attention toutefois à ne pas démarrer les travaux sans vous assurer que tout est dans les clous !

Demandes de permis de construire 2.0

Avec la loi ELAN, depuis le 1er janvier 2022, la demande de permis de construire peut aussi être réalisée par voie dématérialisée dans les communes de plus de 3 500 habitants. Toutefois il est toujours possible de déposer une demande d’urbanisme en se déplaçant en mairie. Les demandes par internet s’appliquent aux différentes autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir et permis d’aménager. Elle est ouverte aux particuliers comme aux professionnels.

Durée de validité du permis de construire

Un permis de construire est valable 3 ans et renouvelable deux fois 1 an, soit une durée totale de 5 années pour mener votre construction à bien dans la stricte légalité.

Comment afficher son permis de construire ?

L’affichage du permis de construire est obligatoire pendant toute la durée des travaux et comporte certaines règles à respecter. Ainsi, votre panneau devra avoir une dimension minimale de 80x120 cm, être placé de manière lisible et visible depuis la voie publique et comporter les mentions suivantes :

la référence du dossier ;
la date de délivrance du permis de construire ;
votre identité ;
la nature du projet ;
les dimensions de la construction ;
la surface des bâtiments à démolir ;
le nom de l’architecte, le cas échéant ;
l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
les droits de recours du voisinage.

Une fois le permis accordé, la construction n’est pas garantie….

Vous pensiez que c’était fini ? Pas tout à fait. L’affichage du permis sur votre terrain déclenche ce que l’on appelle « le délai de recours des tiers ». En clair, toute personne dans le voisinage qui estime que la future construction lui porte préjudice, et qui peut le prouver, peut porter un recours envers votre permis de construire pendant 2 mois.

Une procédure pouvant prendre 2 formes est alors engagée :

le recours gracieux : le tiers s’opposant à la construction ainsi que le titulaire du permis tentent de trouver un accord à l’amiable ;
le recours contentieux : si le litige se poursuit, le tribunal administratif est saisi via un recours contentieux accompagné des pièces justificatives. Ce sera à l’instance de décider de la suspension, de l’annulation ou de la modification du permis de construire.

Que faire en cas de refus ?

Si la mairie ne vous autorise pas à construire, vous pouvez vous entretenir avec le service compétent afin de voir quels changements pourraient être réalisés. Autre possibilité : demander un recours gracieux par lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée des preuves du non-fondement du refus. Une absence de réponse dans les 4 mois équivaut à un refus.

En dernier ressort, vous avez la possibilité de déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif du lieu de construction dans les 4 mois qui suivent la demande de recours gracieux.

La déclaration d'ouverture de chantier

Une fois le permis de construire ou le permis d'aménager accordé la déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est un document administratif permettant d’informer la mairie du commencement de ses travaux de construction ou de rénovation. Vous disposez d’un délai de 3 ans suivant l'obtention du permis de construire pour ouvrir le chantier. Par conséquent, une fois ce délai écoulé, le permis de construire accepté n’est plus valable. En outre le permis de construire perd également sa validité si le chantier est interrompu pendant 1 an.

Permis de construire et taxes locales

Vous ne le savez peut-être pas, mais il va falloir prévoir un budget pour les taxes de votre maison neuve, à payer avant même que les travaux ne soient achevés.

la taxe d’aménagement (TA)

Elle est à payer dès la délivrance du permis de construire. La taxe d’aménagement se calcule selon la formule suivante :

(surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental)

Les montants 2020 sont de :

759 € le m² hors Île-de-France ;
860 € le m² en Île-de-France ;
200 €/m2 pour les piscines ;
10 € par m² de surface de panneau photovoltaïques.

Certaines situations permettent d’être exonéré de cette taxe :

les petites constructions de moins de 5 m2 ;
la reconstruction à l'identique d'un bâtiment ayant été détruit il y a moins de 10 ans à la suite d'un sinistre ;
une construction ou un aménagement prescrit par un plan de prévention des risques sous certaines conditions.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Il s’agit d’un impôt que le propriétaire doit payer au dernier trimestre de chaque année. Les nouvelles constructions sont soumises à une déclaration au centre d’impôts 90 jours avant l’achèvement des travaux. Le calcul de la taxe foncière est basé sur :

la moitié de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique qui s'applique à l'habitation ;
le coefficient de revalorisation annuelle ;
le taux d’imposition appliqué par les collectivités territoriales.

Vous savez à présent tout ce qu’il y a à savoir sur le permis de construire en 2020. Et pour un projet de construction solide, n’oubliez pas de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Nous vous proposons de réaliser un devis gratuit en ligne pour trouver le contrat correspondant à votre profil, au meilleur prix.

Permis de construire : tout ce qu’il faut savoir