C’est la loi 78-12 dite loi Spinetta impose à celui qui fait réaliser des travaux de bâtiment (le donneur d’ordre) de souscrire une assurance dommage ouvrage. Cette assurance est obligatoire. Elle vise à protéger le propriétaire et les propriétaires successifs, pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux des malfaçons importantes qui compromettraient la solidité de la construction ou son habitabilité. Retrouvez dans cet article pourquoi l'assurance a été rendue obligatoire et son utilité.

Assurance dommage ouvrage obligatoire ou non?

L'obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage a été instituée par la loi 78-12 du 04 juillet 1978 dite loi Spinetta. Par conséquent le propriétaire, quel que soit son profil, particulier ou professionnel, marchand de biens, promoteur syndicat de copropriété qui fait construire ou réaliser des travaux de bâtiment devient à ce titre maître d'ouvrage. De ce fait il doit souscrire assurance dommages ouvrage obligatoire avant la date d'ouverture de chantier.

Pourquoi la dommage ouvrage a-t-elle été rendue obligatoire ?

Avant la loi Spinetta, dès qu'un sinistre se produisait dans un ouvrage les procédures permettant de déterminer les responsabilités étaient longues, fastidieuses et coûteuses. A tel point que le propriétaire du bien sinistré pouvait attendre des années une éventuelle réparation. A l'époque les médias presse télévision relataient des situations dramatiques, par exemple des familles se retrouvaient sans logement car leur maison était inhabitable du fait des vices de construction mais elles devaient malgré tout continuer de rembourser le prêt contracté. L'opinion public s'émut donc de cette situation chacun pouvant s’identifier. Ainsi fut promulguée la loi Spinetta imposant l'assurance dommages ouvrage obligatoire.

L'objectif premier de la loi est de faire réparer immédiatement les dommages subis par l'assurance dommages ouvrage souscrite par le propriétaire.

Les sinistres les plus fréquents

Elle a été rendue obligatoire car le nombre et les coûts de réparation sont très importants en France. Les indemnisations versées (paiements effectués sur des sinistres ainsi que les frais associés moins les recours encaissés) sont passées de 1 096 millions d'euros en 2 008 à 1 661 millions en 2016, soit une augmentation de 52 %. Nous avons également publié un article sur les sinistres les plus fréquents dans les travaux neufs vous pouvez lire toutes les informations pour bien se protéger.

Conséquences du défaut d’assurance dommages ouvrage ?

Selon l'article Article L243-3 le défaut de souscription d'une assurance dommages ouvrage obligatoire par le maître d'ouvrage est punie d’une amende de 35 000 € et d’une peine de 6 mois de prison ou l’une de ces deux peines. L'absence de souscription n’entraîne aucune sanction pour les particuliers qui font construire pour eux-mêmes. Toutefois, l'assurance dommages ouvrage reste obligatoire même pour le particulier.

La vente sans assurance dommages ouvrage est-elle possible ?

Oui mais avec de nombreux inconvénients. Premièrement puisque l'assurance dommage ouvrage est obligatoire en cas de vente du bien vous risquez une moins-value car vos travaux ne sont pas garantis. Dans la mesure ou ce défaut d'assurance sera indiqué dans l'acte de vente par le notaire. L’acheteur aura donc la possibilité de demander une baisse du prix demandé, l’immeuble ou la maison n’étant pas garanti en dommage ouvrage. De même certains acquéreurs potentiels refuseront d'acheter dans ces conditions. En revanche l’acheteur ne pourra pas faire annuler la vente pour absence d’assurance.

Devoir financer les réparations même après la vente

De surcroît vous devrez financer au nouvel acquéreur la réparation des dommages en cas de désordres relevant de la garantie décennale. Cette obligation d'assurance est de droit public par conséquent aucune clause au contrat ne pourra limiter la responsabilité du vendeur même insérée dans le contrat de vente elle serait nulle et réputée non écrite. En bref vous jouerez le rôle de la dommage ouvrage !

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Dommage ouvrage obligatoire après réception

Nous avons bien une solution pour souscrire une assurance dommages ouvrage après travaux afin de vous éviter ces désagréments (voir ci-dessous assurances spécifiques) mais le montant de la prime est beaucoup plus élevé et de plus soumise à l'accord d'un expert au frais du souscripteur.

Quel est l’intérêt de souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire ?

En cas de sinistre relevant de la garantie décennale l'assureur dommage ouvrage mandatera un expert à ses frais pour évaluer le montant des dommages. Il financera l'intégralité des réparations sans franchise dans les 90 jours après votre déclaration de sinistre.
Si vous n'avez pas souscrit un contrat d'assurance dommages ouvrage obligatoire alors ne comptez pas trop sur l'assurance décennale des constructeurs. L’assureur décennale n’est tenu par aucun délai légal pour vous apporter une réponse. Prévoyez alors une procédure longue entre 5 et 20 ans, il vous faudra payer un avocat, des experts. Il vous faudra prouver la faute de tel ou tel intervenant. Les assureurs se rejetteront la responsabilité. Comptez en moyenne 15 000 € de frais de procédure judiciaire. C'est la raison pour laquelle cette assurance a été rendue obligatoire afin de vous protéger en tant que maître d'ouvrage. A noter l'assurance dommages ouvrage obligatoire est une assurance de chose c'est l'immeuble qui est garanti pendant 10 ans. Si malheureusement vous étiez victime d'un sinistre  dans notre article sur la procédure d’indemnisation vous trouverez toutes les réponses claires sur la marche à suivre.

Dommage ouvrage obligatoire pour prêt immobilier

Aujourd'hui la plupart des banques, exigent la souscription de cette assurance pour accepter le financement de construction ou de travaux. Non seulement cette assurance est obligatoire mais en plus elles veulent être certaines d'être remboursées quand bien même apparaisse un vice de construction.  En définitive l'établissement bancaire se doit d’évaluer la faculté de remboursement de l’emprunteur pendant toute la durée du prêt. Pour obtenir des conseils pratiques lisez la section sur l'assurance dommages ouvrage pour obtenir prêt bancaire.

Copropriété Assurance dommage ouvrage obligatoire

Si des travaux sont réalisés dans une copropriété,  la souscription d'une assurance dommages ouvrage copropriété est aussi obligatoire afin de protéger l’immeuble 10 ans après la date de réception des travaux. C’est au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de la souscrire s'il s'agit de travaux dans les parties communes. Dans les parties privatives, c’est au copropriétaire concerné par les travaux de souscrire cette assurance.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

Souscrire une assurance dommages ouvrage au meilleur prix est essentiel pour celui qui fait construire. Le futur propriétaire doit optimiser son budget. C’est une obligation ! L’assurance dommages ouvrage est obligatoire, mais les assureurs fixent librement les tarifs. Obtenez un devis dommage ouvrage en ligne.

Comment faire jouer la garantie dommage ouvrage obligatoire ?

En cas de sinistre garanti vous devez informer dans les délais prévus au contrat votre assureur dommage ouvrage par lettre recommandée. Pour être recevable, la déclaration de sinistre doit contenir les informations suivantes :

  • Le numéro de la police d’assurance
  • Le nom du propriétaire de la construction affectée par le désordre
  • L’adresse de l’ouvrage sinistré
  • La date de la réception de l’ouvrage
  • La date d’apparition des désordres, leur description, leur localisation
  • La copie de la mise en demeure restée infructueuse si le dommage est survenu pendant la garantie de parfait achèvement.

MaxiAssur vous offre le modèle de lettre de déclaration de sinistre

Voir également cet article comment mettre en oeuvre l'assurance dommage ouvrage

Vous n'arrivez pas à souscrire ?

L'assurance dommages ouvrage étant obligatoire si malgré tout vous ne trouvez aucun assureur acceptant de souscrire votre risque vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT). Le siège est 1 rue Jules Lefebvre 75009 Paris – 01 53 21 50 40. Il imposera à un assureur de contracter avec vous il fixera le montant de la prime. Cette procédure obéit à des règles précises et l'instruction du dossier demande environ 2 mois.

Pour conclure sur l'assurance dommages ouvrage obligatoire :

Même si aucune sanction n'est prévue pour le particulier qui fait construire pour lui même, cette assurance ne vous servira à rien si tout se passe bien mais les sinistres liés à l'acte de construire sont fréquents, les enjeux financiers importants. Il convient donc de se protéger en souscrivant une assurance dommages ouvrage obligatoire afin de protéger vos travaux pendant 10 ans. De plus vous éviterez une moins-value en cas de vente, vous répondrez également à vos obligations légales. Au terme de cette analyse nous vous déconseillons de vendre une maison de moins de 10 ans sans dommage ouvrage.

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Monsieur Christian Nargeot 25/10/2018

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