La loi 78-12 du 04 janvier 1978 dite loi Spinetta impose à celui qui fait réaliser des travaux de bâtiment (le donneur d’ordre) de souscrire une assurance dommage ouvrage. Par conséquent cette assurance est obligatoire. Elle vise à protéger le propriétaire et les propriétaires successifs, pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux, des malfaçons importantes qui compromettraient la solidité de la construction ou son habitabilité. Retrouvez dans cet article pourquoi cette assurance a été rendue obligatoire et son utilité.

Assurance dommages ouvrage obligatoire ou pas ?

La loi Spinetta  impose de souscrire une assurance dommages ouvrage selon l'Article L242-1

Toute personne physique qui fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages.

Par conséquent le propriétaire, quel que soit son profil, particulier ou professionnel, marchand de biens, promoteur syndicat de copropriété, SCI qui fait construire ou réaliser des travaux de bâtiment devient à ce titre maître d'ouvrage. De ce fait il doit souscrire assurance dommages ouvrage obligatoire avant la date d'ouverture de chantier.

A noter l'assurance dommages ouvrage obligatoire est une assurance de chose c'est l'immeuble qui est garanti pendant 10 ans.

Pourquoi la dommage ouvrage a-t-elle été rendue obligatoire ?

Avant cette loi, le propriétaire d'un bien sinistré devait attendre des années une éventuelle réparation (entre 2 et 20 ans). En effet les procédures permettant de déterminer les responsabilités des constructeurs étaient longues, fastidieuses et coûteuses. De ce fait des familles se retrouvaient sans logement car leur maison était inhabitable à cause de vices de construction. De surcroît elles devaient malgré tout continuer de rembourser le prêt contracté. A l'époque les médias presse télévision relataient ces situations dramatiques. A tel point que l'opinion public s'émut de cette situation chacun pouvant s’identifier. C'est pourquoi en 1978 fut promulguée la loi Spinetta. Elle impose aux propriétaires de souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire pour tous travaux de bâtiment.

L'objectif premier de la loi est de faire réparer immédiatement les malfaçons de la construction par l'assurance dommages ouvrage souscrite par le propriétaire pendant 10 ans.

Des sinistres fréquents

Cette assurance construction dommage ouvrage a été rendue obligatoire car le nombre et les coûts de réparation sont très importants en France. C'est ainsi que les indemnisations versées par les compagnies d'assurance (paiements effectués sur des sinistres ainsi que les frais associés moins les recours encaissés) sont passées de 1 096 millions d'euros en 2 008 à 1 661 millions en 2016, soit une augmentation de 52 %. Savez-vous quels sont les sinistres les plus fréquents dans les travaux  (fondation, couverture, isolation, façade ou revêtements de sol) ?

Conséquences du défaut d’assurance dommages ouvrage ?

Selon l'article Article L243-3 le défaut de souscription d'une assurance dommages ouvrage obligatoire par le maître d'ouvrage est punie d’une amende de 35 000 € et d’une peine de 6 mois de prison ou l’une de ces deux peines. En revanche l'absence de souscription n’entraîne aucune sanction pour les particuliers qui font construire pour eux-mêmes. Néanmoins, l'assurance dommages ouvrage reste obligatoire même pour le particulier.

L’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?
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La vente sans assurance dommages ouvrage est-elle possible ?

Oui il sera possible de vendre votre logement mais avec de nombreux inconvénients. Premièrement puisque cette assurance est obligatoire en cas de vente du bien sans dommage ouvrage vous risquez une moins-value car vos travaux ne sont pas garantis. Le notaire a l'obligation d'indiquer dans l'acte de vente ce défaut d'assurance. De ce fait l’acheteur aura la possibilité de demander une baisse du prix demandé, l’immeuble ou la maison n’étant pas garanti en dommage ouvrage. De même certains acquéreurs potentiels refuseront d'acheter dans ces conditions.

En revanche l’acheteur ne pourra pas faire annuler la vente pour absence d’assurance.

Devoir financer les réparations même après la vente

En outre vous devrez financer au nouvel acquéreur la réparation des dommages en cas de désordres relevant de la garantie décennale. Cette obligation d'assurance est de droit public par conséquent aucune clause au contrat ne pourra limiter la responsabilité du vendeur même insérée dans le contrat de vente elle serait nulle et réputée non écrite. En bref vous jouerez le rôle de la dommage ouvrage !

Dommage ouvrage obligatoire après réception

L'assurance dommages ouvrage obligatoire doit être souscrite avant la fin des travaux. Nous avons bien une solution pour souscrire une assurance dommages ouvrage après travaux afin de vous éviter ces désagréments (voir ci-dessous assurances spécifiques) mais le montant de la prime est beaucoup plus élevé et de plus soumise à l'accord d'un expert au frais du souscripteur.

Quel est l’intérêt de souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire ?

En cas de sinistre relevant de la garantie décennale l'assureur dommage ouvrage mandatera un expert en bâtiment à ses frais pour évaluer le montant des dommages et leur nature décennale. Ensuite l'assureur devra financer l'intégralité des réparations sans franchise dans les 90 jours après votre déclaration de sinistre.

Sinistre sans dommage ouvrage obligatoire

En revanche si vous n'avez pas souscrit un contrat d'assurance dommages ouvrage obligatoire alors ne comptez pas trop sur l'assurance décennale des constructeurs puisque l’assureur décennale n’est tenu par aucun délai légal pour vous apporter une réponse. Sachez que les assureurs se rejetteront la responsabilité. Par conséquent prévoyez une procédure longue et coûteuse entre 5 et 20 ans et compter en moyenne 15 000 € de frais de procédure. Il vous faudra payer un avocat, des experts également prouver la faute de tel ou tel intervenant.

C'est la raison pour laquelle cette assurance a été rendue obligatoire afin de vous protéger en tant que maître d'ouvrage. A supposer que vous soyez victime d'un sinistre vous trouverez dans cet article toutes les réponses claires sur la procédure d’indemnisation et la marche à suivre.

Dommage ouvrage obligatoire pour un prêt immobilier

Aujourd'hui la plupart des banques, exigent la souscription de cette assurance afin d'accepter le financement de construction neuve ou de travaux. Car non seulement cette assurance est obligatoire mais en plus elles veulent être certaines d'être remboursées pendant toute la durée du prêt quand bien même apparaisse un vice de construction.  En bref l'établissement bancaire se doit d’évaluer la faculté de remboursement de l’emprunteur. Pour plus d'informations sur ce thème nous vous invitons à lire l'assurance dommages ouvrage pour obtenir prêt bancaire.

Copropriété Assurance dommages ouvrage obligatoire

Si des travaux sont réalisés dans une copropriété,  la souscription d'une assurance dommages ouvrage copropriété est aussi obligatoire afin de protéger l’immeuble 10 ans après la date de réception des travaux. S'il s'agit de travaux dans les parties communes c’est alors au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de souscrire. Au contraire dans les parties privatives, c’est au copropriétaire concerné par les travaux de contracter cette assurance obligatoire.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage ?

Souscrire une assurance dommages ouvrage au meilleur prix est essentiel pour celui qui fait construire. En effet le futur propriétaire doit optimiser son budget. C’est une obligation ! L’assurance dommages ouvrage est obligatoire, mais les assureurs fixent librement les tarifs. Découvrez dans cet article "assurance dommages ouvrage prix"comment se calcule le tarif ou Obtenez votre devis en ligne.

Comment faire jouer la garantie dommage ouvrage obligatoire ?

En cas de sinistre garanti vous devez informer dans les délais prévus au contrat votre assureur dommage ouvrage par lettre recommandée. Pour être recevable, la déclaration de sinistre doit contenir les informations suivantes :

  • Numéro de la police d’assurance
  • Nom du propriétaire de la construction affectée par le désordre
  • Adresse de l’ouvrage sinistré
  • Date de la réception de l’ouvrage
  • Date d’apparition des désordres, leur description, leur localisation
  • Copie de la mise en demeure restée infructueuse si le dommage est survenu pendant la garantie de parfait achèvement.

MaxiAssur vous offre le modèle de lettre de déclaration de sinistre

Vous pouvez également consulter cet article comment mettre en oeuvre l'assurance dommage ouvrage

Vous n'arrivez pas à souscrire ?

L'assurance dommages ouvrage étant obligatoire dans l'hypothèse ou vous ne trouvez aucun assureur acceptant de souscrire votre risque. Alors vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT). Le siège est 1 rue Jules Lefebvre 75009 Paris – 01 53 21 50 40. Ce dernier imposera à un assureur de contracter avec vous il fixera le montant de la prime. Toutefois cette procédure obéit à des règles précises et l'instruction du dossier demande environ 2 mois.

Pour conclure sur l'assurance dommages ouvrage obligatoire

Même si aucune sanction n'est prévue pour le particulier qui fait construire pour lui même. Les sinistres liés à l'acte de construire sont fréquents, les enjeux financiers importants. Bien sûr cette assurance ne vous servira à rien si tout se passe bien. En revanche cette assurance protégera vos travaux pendant 10 ans. Surtout vous éviterez une moins-value en cas de vente. De ce fait nous vous déconseillons de vendre une maison de moins de 10 ans sans dommage ouvrage. De plus vous répondrez également à vos obligations légales.  Au terme de cette analyse il convient d'être prudent en souscrivant une "assurance dommages ouvrage particulier obligatoire". 

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Merci Beaucoup Mr GUERINEAU pour votre professionnalisme, votre réactivité et votre amabilité. Parfait !

Madame Sandrine Simon 15/12/2018

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Sous 48 H nous vous adressons l'accord de souscription à nous retourner accompagné de votre règlement.

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A réception de votre règlement nous vous adressons sous 2 jours votre attestation d'assurance dommages ouvrage par mail.

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