La déclaration préalable de travaux : tout comprendre !

Qui dépose la DP ?

La déclaration préalable (DP) peut être faite par les personnes suivantes :

• propriétaire(s) du terrain ou leur mandataire : Personne chargée par une autre de la représenter et d'agir en son nom
  acquéreur du bien ;
• entreprises autorisées par le ou les propriétaires à effectuer les travaux ;
• personnes en indivision: Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux) ou leur mandataire ;
• syndic : Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété et copropriétaire ;
• bénéficiaire d'une expropriation.

Déclaration préalable de travaux : les démarches à accomplir

Pour demander l’autorisation de commencer vos travaux, vous devez constituer un dossier comprenant les pièces suivantes :

• le formulaire de déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes (Cerfa n° 13703*06).

Les plans suivants :

• de masse de la construction, ou un extrait cadastral ;
• de coupe du terrain et de la construction ;
• des façades et des toitures ;
• d’insertion paysagère (photographie récente du terrain.

Si l’ouvrage donne sur une rue ou se trouve à proximité d’un immeuble classé ou inscrit au registre des monuments historiques, alors il faudra fournir d’autres documents. Ces derniers aideront les autorités à juger la capacité de votre projet à se fondre dans l’environnement :

• un photo-montage ou un dessin en perspective ;
• plusieurs photographies du projet en vision de loin et de près.

Ou déposer ma déclaration préalable ?

Le dossier complet doit être envoyé en recommandé avec avis de réception ou déposé à la mairie du lieu de la propriété, par le propriétaire ou son mandataire (architecte…).

Avec la loi ELAN, depuis le 1er janvier 2022, votre déclaration préalable peut aussi être réalisée par voie dématérialisée dans les communes de plus de 3 500 habitants. Toutefois il est toujours possible de déposer une demande d’urbanisme en se déplaçant en mairie. Les demandes par internet s’appliquent aux différentes autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir et permis d’aménager. Elle est ouverte aux particuliers comme aux professionnels.

Délai pour obtenir une réponse

Une fois le dossier de déclaration de travaux déposé, celui-ci est examiné par le service d’urbanisme de la commune concernée. En règle générale, la durée d’instruction est d’1 mois, sous réserve qu’aucune pièce manquante ne vous soit réclamée, auquel cas vous aurez 3 mois pour les transmettre.

Ma déclaration préalable de travaux a été refusée : que faire ?

Premièrement en cas de refus, vous êtes notifié par lettre recommandée avec avis de réception. La mairie doit motiver cet arrêté d’opposition. Ensuite vous disposez alors de 2 mois pour demander un recours gracieux auprès des services instructeurs, qui ont alors 2 mois pour vous répondre. Enfin l'absence de réponse équivaut à un refus.
Et si vous êtes toujours motivé, vous disposez d'un nouveau délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

Durée de validité d’une déclaration préalable de travaux

Une déclaration préalable de travaux est valable 3 ans, renouvelable deux fois 1 an.

N’oubliez pas votre assurance dommages-ouvrage !

Selon la Loi Spinetta de 1978, vous devez obligatoirement souscrire un contrat d'assurance dommages-ouvrage afin de garantir les travaux que vous faites réaliser. Pensez-y avant de débuter votre chantier !

Affichage de la déclaration préalable

Ça y est, c’est le moment de montrer au monde entier que vous avez décroché le précieux sésame. En effet, l’affichage de la DP est obligatoire durant toute la durée du chantier. Mais tout n’est pas gagné pour autant ! Ainsi vos voisins mécontents peuvent effectuer un recours gracieux auprès du maire jusqu’à 2 mois après le premier jour d’affichage.
En outre en l'absence d'affichage, ils peuvent contester l'autorisation durant 6 mois à partir de l'achèvement des travaux.

Qu’est-ce que je risque si je n’ai pas de déclaration de travaux ?

Si vous décidez de passer outre l’obligation de déclarer votre chantier, alors vous êtes hors-la-loi. Par conséquent le tribunal de grande instance sera alors en droit d’exiger :

• l’arrêt immédiat des travaux ;
• la démolition du chantier ;
• la mise en conformité de la construction ;
• une amende allant de 2000€ à 6000€ du m2.

Attention : l’infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux !

Déclaration de travaux et taxes

La taxe d’aménagement (TA)

Une fois votre déclaration de travaux en poche, vous devrez payer la taxe d’aménagement. Elle est calculée selon la formule suivante : (surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental)

Les montants 2020 sont de :

• 759 € le m² hors Île-de-France ;
• 860 € le m² en Île-de-France ;
• 200 €/m2 pour les piscines ;
• 10 € par m² de surface de panneau photovoltaïques.

Dans certains cas, il est possible d’être exonéré de cette taxe :

• pour les constructions de moins de 5 m2 ;
• la reconstruction à l'identique d'un bâtiment ayant été détruit il y a moins de 10 ans à la suite d'un sinistre ;
• la construction ou l’aménagement prescrit par un plan de prévention des risques sous certaines conditions.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Il s’agit d’un impôt que le propriétaire doit payer au dernier trimestre de chaque année. Les nouvelles constructions sont soumises à une déclaration au centre d’impôts 90 jours avant l’achèvement des travaux. Le calcul de la taxe foncière est basé sur :

• la moitié de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique qui s'applique à l'habitation ;
• le coefficient de revalorisation annuelle ;
• le taux d’imposition appliqué par les collectivités territoriales.

La déclaration préalable de travaux est une procédure obligatoire pour les travaux de petite ampleur. Et même si vous êtes impatient de sortir pelles et pioches, n’oubliez pas de vous plier à cette formalité, ou vous risquez de le regretter.