Assurance Constructeur Non Réalisateur CNR

Depuis janvier 1978 conformément à l'article L 241-2 du Code des assurances  : les constructeurs non réalisateurs sont tenus de souscrire un contrat garantissant leur responsabilité civile décennale (CNR) lorsqu'elles font réaliser des ouvrages soumis à obligation d'assurance.
Qui sont les constructeurs non réalisateur ? Que couvre cette garantie ? Faisons le point.

 

Constructeur non réalisateur tout ce qu'il faut savoir

Vous avez fait construire un bien immobilier, puis vous le vendez. Dès lors vous devenez constructeur non réalisateur.

Selon la loi Spinetta celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil.

En d'autres termes, le Constructeur Non Réalisateur (CNR) désigne la personne qui ne construit pas lui même, mais fait construire des ouvrages pour lui même ou pour d’autres (maître d'ouvrage). Cette personne n'a pas participé à la réalisation de l’ouvrage. Elle n'a fait pas de travaux elle même (conception, suivi, réalisation). Il s'agit du propriétaire qui vend dans les 10 ans suivant le date de réception des travaux.

Par le fait de vendre le propriétaire devient constructeur. Or tout constructeur relève de l'obligation d'assurance de responsabilité civil décennale. L'assurance constructeur non réalisateur répond à cette obligation.

Qui est constructeur non réalisateur ?

On distingue deux catégories de constructeur non réalisateur :

Le constructeur non réalisateur professionnel

Il s’agit de professionnels de l'immobilier qui font construire des biens ou réalise des travaux de rénovation extension dans le but de les vendre. Par exemple, nous trouvons dans cette catégorie :

  • le vendeur d’un immeuble à construire au sens de l’article 1646-1 du Code civil VEFA ;
  • le vendeur d'immeuble à rénover VIR
  • le promoteur immobilier (article 1831-1 du Code civil) ;
  • le marchand de biens qui revend le bâtiment après sa rénovation ou sa restructuration dans la mesure où ces opérations sont assimilables à des travaux de construction.

Le constructeur non réalisateur particulier

Le fait de vendre le logement que vous avez construit ou fait construire depuis moins de 10 ans ou dans lequel vous avez réalisé des travaux importants vous donne automatiquement la qualité de constructeur non réalisateur. A ce titre en tant que constructeur vous êtes tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale appelé CNR. Toutefois les particuliers propriétaires immobiliers souscrivent rarement cette garantie décennale. Cette catégorie regroupe :

  • le vendeur non professionnel, c'est-à-dire le particulier qui revend, dans une période de dix ans après sa réception, un ouvrage qu’il a fait construire ou réaliser des travaux importants ;
  • le maître de l’ouvrage délégué.

Que couvre la garantie CNR ?

Selon les articles 1792 et 1792-2 du Code civil :

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

La garantie constructeur non réalisateur couvre cette responsabilité de 10 ans à compter de la réception des travaux.

En somme les mêmes dommages que ceux couverts l'assurance décennale des constructeurs.

  1. les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage : infiltration d'eau dans les murs, défaut de charpente, fissures importantes, problème de fondation etc. ;
  2. les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination :  isolation non conforme, problème d'évacuation des eaux usées, poêle à granule défectueux etc.

Quelles différences : CNR, dommage ouvrage, décennale ?

La garantie décennale et l'assurance dommages ouvrage sont deux garanties complémentaires et obligatoires dans le cadre d'une construction. L'assurance décennale est souscrite par les constructeurs. Le propriétaire contracte une assurance dommages ouvrage pour lui même et pour les propriétaires successifs. En outre afin de couvrir sa responsabilisé décennale une garantie CNR s'il revend dans les 10 ans.

Assurance constructeur non réalisateurAssurance dommages-ouvrageGarantie Décennale
Qui doit obligatoirement souscrire ?Maitres d'ouvrage (pro ou particuliers vendant leur bien sous 10 ans)Maîtres d'ouvrage (celui qui fait construire)Constructeurs (tous les intervenants au chantier)
A quoi ça sert ?Couvrir les dommages de nature décennale et pouvoir se retourner contre les constructeursEtre indemnisé plus rapidement sans recherche de responsabilitéCouvrir les dommages de nature décennale (réparation + indemnisation)
Dégâts couverts ?Garantie les dommages de nature décennaleCouvre les dommages de nature décennale sans recherche de responsabilitéGarantie les dommages de nature décennale des constructeurs
Durée de couverture10 ans à partir de la réception des travaux10 ans à partir de la réception des travaux10 ans à partir de la réception des travaux
Comment souscrire ?Option du contrat dommages ouvrageAssureurs construction ou courtier spécialisteAssureurs spécialisés ou courtier en ligne

Découvrez cet article : Différence entre décennale et dommage ouvrage.

Comment souscrire une assurance constructeur non réalisateur ?

L'assurance CNR doit être contractée en même temps que l'assurance dommages ouvrage. En effet il ne s'agit pas d'un contrat d'assurance construction spécifique mais d'une option complémentaire à la garantie dommages ouvrage.
La garantie constructeur non réalisateur prend effet à compter de la réception des travaux, elle s’éteint en même que la garanties décennale des autres constructeurs soit 10 ans.

Quel est le prix de l'assurance constructeur non réalisateur ?

Dans certains contrats selon les assureurs cette garantie RC décennale constructeur non réalisateur est incluse d'office dans l'offre dommages ouvrage, d'autres la proposent avec une prime complémentaire de 750 € quel que soit le montant des travaux.

Pour les constructeurs non réalisateurs professionnels, promoteurs, marchands de biens la souscription s'impose bien évidemment au risque de bloquer la vente.

Quelles sont les assurances complémentaires à la garantie Constructeur non réalisateurs ?

L’assurance constructeur non réalisateur : synthèse

  • Premièrement elle est obligatoire pour les constructeurs non réalisateurs : toutes personnes qui font construire pour le compte d'autrui (professionnels et particuliers vendant leur bien dans les 10 premières années après la date de réception des travaux) ;
  • Deuxièmement elle permet de couvrir les malfaçons de nature décennale (affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination) ;
  • Ensuite cette assurance permet d'indemniser les futurs acquéreurs contre ces risques puis de se retourner contre l'assurance décennale des constructeurs ;
  • Enfin d'un coût modique il s'agit d'une option dans du contrats d'assurance dommages ouvrage

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