Vente d’immeuble à rénover (VIR) : de quoi s’agit-il ?

VIR : quelles sont les garanties et assurances à souscrire ?

Un immeuble à rénover est entouré de règles précises quant à sa vente. Le vendeur professionnel doit avoir souscrit des assurances et avoir des garanties :

• assurance responsabilité civile professionnelle
• assurance dommage ouvrage

S'il ne possède pas ces garanties, il encourt une amende de 75 000 € et 6 mois d'emprisonnement. Il s'agit des sanctions pénales qui s'appliquent aux constructeurs. Ces garanties prennent naissance au jour où le vendeur et les entreprises prennent acte de la réception des travaux. La livraison se déroule après la réception des travaux et donne lieu à la rédaction d'un procès-verbal entre le vendeur et l'acquéreur.

Immeuble à rénover : quelles garanties au titre des travaux réalisés ?

Plus particulièrement, le vendeur professionnel est tenu de répondre des garanties légales : biennale et décennale au titre des travaux réalisés. Ainsi, l'acte de livraison prend note des défauts de conformité et vices lorsqu'ils sont apparents. Ces défauts et/ou vices peuvent aussi être signalés dans un délai d'un mois à compter de la livraison, toujours par écrit (pour se constituer une preuve en cas de litige en justice par la suite).

Pendant le déroulé des travaux, le vendeur est tenu par la garantie financière d'achèvement des travaux. Cette dernière est couverte par une caution solidaire octroyée par un établissement bancaire de crédit ou via une compagnie d'assurance agréée dans ce domaine.

Défaut non apparent découvert après la vente : comment faire ?

Vous avez acheté un immeuble via le statut du VIR et vous découvrez un défaut non apparent après la vente ? Il s'agit d'un défaut qui n'était pas décelable par une personne normalement avisée après un examen des lieux au jour de la vente. Dans ce cas, comment faire ?

Vous disposez d'un délai de 2 ans pour agir en justice à partir du jour où vous découvrez l'existence du vice. C'est le Code civil, et plus particulièrement son article 1641, qui vous en donne la possibilité. Cependant, le défaut non apparent en question doit être de nature à rendre le logement impropre à sa destination principale, autrement dit vous empêcher de pouvoir y vivre convenablement. Le vice peut tout aussi bien affecter le logement de telle manière que vous ne l'auriez pas acheté ou à un prix inférieur si vous aviez eu connaissance du défaut.

Comment cela se déroule-t-il : VIR et immobilier neuf

C'est la loi du 13 juillet 2006 (loi portant engagement national pour le logement) qui encadre la vente d'immeuble à rénover. Des décrets parus en 2008 et en 2010 sont venus entourer ce statut.

Ceux qui réalisent des transactions dans l'immobilier neuf réalisent généralement un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Parfois, l'acheteur peut se tourner vers un logement inscrit dans le projet d'un promoteur immobilier et à rénover. Il s'agit alors de vente d'immeuble à rénover qui se distingue de la VEFA. En effet, cette dernière ne concerne que les logements neufs tandis que la VIR vise aussi les logements dans l'ancien.

Néanmoins, sachez que la VIR ne s'adresse pas à tous les travaux de restructuration ou d'agrandissement de l'immeuble qui participe à le rendre neuf. La VIR est donc un type à part entière d’acquisition d’un logement neuf, après réalisation de travaux en vue de la réhabilitation d’un bâtiment déjà existant.

Quelles sont les règles entourant la réalisation des travaux  pour une VIR ?

La VIR est entourée de règles quant à la réalisation effective des travaux par le vendeur. Cette dernière est fixée par le contrat, dans un délai précis. Cela afin de protéger au maximum l'acquéreur contre toute forme d'abus. Le délai est déterminé dans tous les cas, et ce même si les travaux sont réalisés par des entreprises distinctes.

On distingue deux situations précises :

• travaux réalisés avant l'acte définitif et après l'avant-contrat : lorsque l'avant-contrat ne précise pas les travaux à effectuer tandis que l'acte définitif concerne l'immeuble rénové, cela signifie que l'objet de la vente est différent. Cela a pour conséquence de donner à l'acquéreur un droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la présentation du courrier notifiant l'acte
• travaux mentionnés dans l'avant-contrat et n’ayant pas pris fin avant la vente définitive : dans ce cas, il y a une différence entre l'acte authentique qui ne mentionne pas des travaux terminés tandis que l'avant-contrat envisageait l'immeuble terminé. Une telle différence cause un préjudice à l'acquéreur, ce qui lui permet de quitter le contrat s'il le désire.

A noter que l'ampleur des travaux ne doit pas être prise en compte. Même s'il s'agit simplement de peindre les volets ou de changer un équipement de l'intérieur, les règles légales et protectrices s'appliquent toujours à l'acquéreur. De même, sachez que pour que le régime du VIR puisse s'appliquer, le vendeur doit percevoir les fonds par l'acquéreur avant la livraison des travaux.

Quelles sont les exclusions du champ d'application de la VIR ?

Comme tout régime, la VIR est soumise à des exclusions. Il s'agit plus précisément des travaux de restructuration et d'agrandissement de l'immeuble dans l'optique de le rendre neuf.

Plus précisément, voici quelques exemples de travaux qui figurent parmi les exclusions du champ de la VIR :

• les fondations
• les éléments hors fondations qui ont un lien avec le niveau de résistance et de rigidité du bâtiment
• planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires et éléments de plomberie, installation électrique et chauffage.

Notons que les régimes d'immeuble à construire et d'immeuble à rénover ne sont pas similaires et sont exclusifs l'un par rapport à l'autre. En effet, ces deux régimes répondent à des logiques distinctes. Tandis que la VIR obéit à une logique de réhabilitation d'une construction qui existe déjà, au contraire le régime d'immeuble à construire répond d'une logique classique de construction.