Ce qu’il faut absolument savoir avant d’acheter en VEFA

VEFA : définition

La VEFA, ou Vente en Etat Futur d’Achèvement, est un type de contrat utilisé dans la vente d'un bien immobilier (à usage d’habitation ou professionnel) à construire. C’est pourquoi on appelle communément ce type de contrat « vente sur plan ». Selon l'article 1601-3 du Code civil, l’acheteur devient propriétaire du terrain à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancée de la construction.

Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur s’engage à respecter les plans validés avec l’acquéreur et doit, en outre, fournir une Garantie financière d'achèvement (GFA). Celle-ci protège l’acquéreur qui a la certitude de voir son bien achevé, même en cas de défaillance du constructeur. De même, la GFA permet au maître d’ouvrage de mettre en vente l’ouvrage en construction sous le statut de VEFA sans attendre la fin des travaux.

La loi Elan précise les contours de la GFA.

Des dispositions à venir pour renforcer la protection des acquéreurs ?

Même si la VEFA offre déjà un cadre sécurisant pour les acquéreurs, notamment à travers la GFA, les assurances décennale et dommage ouvrage, de nouvelles dispositions pourraient voir le jour. Elles concerneraient la mise en place de pénalités légales en cas de retard du promoteur et la diminution du seuil de tolérance quant à la surface des logements.

Comment fonctionne la Vente en état futur d’achèvement ?

L’achat d’un bien dans le cadre d’une VEFA se déroule en plusieurs étapes.

1. La signature du contrat de réservation

Il contient des informations telles que le prix prévisionnel du bien, sa surface, la localisation, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques, la date de la vente définitive, les conditions de renonciation par le promoteur.

2. Le versement du dépôt de garantie

Son montant est fixé dans le contrat de réservation et versé sur un compte bloqué jusqu’à la vente définitive.

3. La recherche de financement auprès d’un organisme de crédit

Cette étape vaut uniquement si la VEFA est conditionnée par l’acquisition d’un crédit immobilier.

4. La signature du contrat de VEFA chez le notaire

Le contrat de vente définitif comprend les mentions suivantes :

• le prix définitif ;
• l’adresse du logement ;
• les modalités de paiements ;
• le descriptif détaillé du bien ;
• la confirmation des différents engagements pris par les différentes parties ;
• les délais de livraison ;
• les garanties obligatoires et optionnelles (GFA, décennale, biennale, etc.).

Le notaire conserve un original du document et remet une copie à l'acquéreur.

5. Le financement de la VEFA

Les paiements se font en fonction de l’avancement du chantier et selon l'échéancier prévu contractuellement, généralement :

• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées (20 % pour le cas d’une maison) ;
• 70 % du prix total à la mise hors d’eau (45 % pour une maison) ;
• à la fin des travaux, il ne doit rester que 5 % (15 % pour une maison) du montant total à régler. Ils seront réglés lors de la réception en cas d’absence de réserves.

6. La construction du logement

Les travaux débutent une fois que la commercialisation du projet immobilier atteint 30 à 50 %. Ils durent en moyenne 9 mois pour une maison individuelle, 16 à 24 mois pour un immeuble.

7. La prise de possession du bien

L’acquéreur est convoqué pour visiter le logement. Il vérifie alors la conformité avec le contrat VEFA et émet des réserves, le cas échéant.

Annulation d’une vente en VEFA

Pendant la période de réservation, le contrat peut être résilié par le promoteur s’il n’est pas parvenu à commercialiser au-moins 80 % du programme immobilier.

L’acquéreur peut également renoncer à la vente si le contrat n'est pas précédé d'un contrat de réservation. Il dispose alors de 10 jours pour faire part de sa décision au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ce délai, il ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie.

Les avantages de la VEFA

L’acquisition d’un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) offre de nombreux avantages pour l’acquéreur :

• le logement neuf respecte toutes les exigences des réglementations en vigueur (RT 2012, Bâtiment Basse Consommation (BBC), Bâtiment Haute Qualité Environnementale (HQE)…). C’est la garantie d’acquérir un logement économe en énergie et respectueux de l’environnement ;
• les frais de notaire réduits : l’achat d’un logement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5%) par rapport à un bien immobilier ancien (environ 8%) ;
• les garanties constructeurs offrant une véritable protection : la garantie de parfait achèvement (oblige le constructeur à réparer tous les défauts de conformité et vices cachés au cours de l’année suivante), la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (couvre les éléments d’équipement pendant 2 ans), la garantie décennale (incombe au constructeur de réparer tous les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination pendant 10 ans) ;
• l’accompagnement personnalisé : du début des travaux à la livraison du bien ;
• un logement neuf à l’image de l’acheteur : le promoteur immobilier peut proposer un panel de services et options de personnalisation ;
• les aides financières et avantages fiscaux pour l’acquisition d’un logement neuf (PTZ, Prêt Action Logement, dispositif d’investissement locatif en loi Pinel, etc.).

Vente en VEFA par un particulier : bon à savoir !

Un acquéreur qui a décidé de renoncer à l’achat d’un logement en VEFA peut le céder à un nouvel acquéreur si le contrat le permet. On appelle cela « une cession de contrat de VEFA ».

Garanties constructeur, respect des normes environnementales, paiement échelonné du bien, avantages fiscaux… C’est sûr, acquérir un appartement ou une maison en VEFA présente de nombreux avantages. Et ce n’est pas fini, les possibles futures dispositions devraient rendre le dispositif encore plus attrayant pour les acquéreurs. Alors, prêt à devenir propriétaire d’un bien flambant neuf ?