Assurance dommages ouvrage vente d'un immeuble de moins de 10 ans

Garantie dommage ouvrage et vente d'un immeuble : une obligation légale

La loi Spinetta datant de 1978 prévoit que tous les maîtres d'ouvrage (particulier ou professionnel, promoteur, marchand de biens) sont légalement tenus de souscrire une assurance en garantie dommage ouvrage. Cette dernière est à souscrire au moment de la construction du logement. Ainsi, en cas de survenance d'un sinistre dans les 10 ans à partir de la réception du chantier, l'assureur prend en charge les travaux nécessaires dans de brefs délais.

La compagnie d'assurance se retourne ensuite vers le constructeur et fait jouer la garantie. L'intérêt est de permettre au propriétaire qui souhaite résider dans son bien et/ou le revendre par la suite de se couvrir.

Si vous avez souscrit une telle garantie, vous n'avez pas à prendre en charge les travaux de réfection. Si tel n'est pas le cas, vous êtes personnellement tenus responsables des sinistres en cas de revente. Or, les sommes concernées sont bien souvent très élevées, ce qui peut obérer dangereusement vos finances.

Garantie dommage ouvrage : à souscrire avant l’ouverture du chantier

Cette garantie doit être souscrite et payer avant toute ouverture du chantier. De plus elle couvre les propriétaires successifs du logement. En effet si vous revendez votre bien couvert par une assurance dommages ouvrage dans les 10 ans à compter de sa construction. De ce fait le premier propriétaire ne sera pas tenu responsable personnellement si un sinistre survient.

En outre, il est à noter que la majorité des établissements bancaires demandent la fourniture d'une attestation d'assurance dommage ouvrage pour financer tout achat d'un immeuble datant de moins de 10 ans. La conséquence de cela est que si l'immeuble n'est pas couvert par cette garantie, sa valeur est diminuée et sa revente est en pratique plus difficile. D'où l'intérêt de prendre en considération cette obligation légale et de souscrire au préalable une assurance dommage ouvrage.

Voir cet article : Assurance dommages ouvrage pour obtenir un prêt

Assurance dommage ouvrage : non obligatoire en cas de revente de l'immeuble

Si vous souhaitez revendre votre immeuble datant de moins de 10 ans, sachez que l'assurance en garantie dommage ouvrage n'est pas une condition sine qua non. L'absence de cette garantie n'est pas un élément suffisant pour obtenir la résolution de l'acte de vente, hormis si l'acquéreur a expressément fait de cette condition un élément déterminant de son consentement. Cela relève d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Néanmoins, les propriétaires qui souhaitent vendre leur immeuble dans les 10 ans suivant la réception du chantier sont souvent confrontés à une difficulté de taille. Celle de ne pas trouver d'acquéreur faute de ne pas disposer d'assurance dommage ouvrage.
Le notaire qui se charge de la vente est juridiquement tenu de signaler à l'acquéreur que l'immeuble n'est pas couvert par cette garantie. Cela peut rapidement refroidir le futur acquéreur qui se tournera vers une autre offre. Si le notaire ne peut pas s'opposer à l'acte de vente. En revanche il ne peut pas réduire le champ de responsabilité du vendeur si l'immeuble est touché par des malfaçons.

Cela signifie plus concrètement que si vous vendez votre immeuble sans assurance dommage ouvrage. L'acte de vente ne pourra pas limiter pas votre responsabilité en cas de sinistre. L'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente en arguant du fait que la construction n'est pas garantie pendant la durée de 10 ans comme elle devrait en principe l'être. En outre l'acquéreur pourra exercer un recours contre le constructeur de l'ouvrage en cas de survenance d'une malfaçon dans le délai légal.

Revente d'un immeuble sans assurance dommage ouvrage et risques encourus

D'une part, le notaire encourt des risques à ne pas avoir informé l'acquéreur de l'absence de la garantie dommage ouvrage. Dès lors il est alors redevable d’une indemnité égale au préjudice subi. D'autre part il en va de même du vendeur sans dommage ouvrage il devra indemniser l'acquéreur à hauteur du désordre constaté.

Pour éviter ce type de désagrément, il suffit simplement d'annexer une attestation d'assurance en garantie dommage ouvrage à l'acte de vente. Si toutefois la vente se réalise sans cette garantie particulière, le notaire doit en informer impérativement le futur acquéreur.
En tant que vendeur d'un immeuble de moins de 10 ans sans assurance dommages ouvrage, vous êtes responsable des sinistres apparus dans les 10 ans à compter de la réception du chantier. Cette responsabilité est d'ordre public c'est pourquoi aucune clause au contrat de vente ne pourra vous en exonérer.

Cette obligation ne peut pas être aménagée d'une quelconque manière et toute clause contraire est réputée non écrite. Si vous ne souhaitez pas consentir une réduction du prix de vente. Alors nous vous conseillons donc de souscrire une telle garantie avant de vendre votre immeuble.

Déclaration de sinistre immeuble vendu de moins de 10 ans

Vous disposez d'une assurance dommages ouvrage

En cas de sinistre vous obtiendrez un finance rapide (90 jours) des réparation nécessaires.
Vous devez informer dans les délais prévu au contrat l'assureur dommage ouvrage par lettre recommandée (modèle de lettre). Cette déclaration fixe le point de départ de la procédure de règlement de sinistre. La procédure de règlement d’un sinistre dommages-ouvrage est définie précisément dans le Code des Assurances, dans l’article L242-1.Attention la déclaration de sinistre répond à des règles précises. Voir notre article Faire jouer l'assurance dommages ouvrage

Vous n'êtes pas bénéficiaire de la garantie dommage ouvrage  2 possibilités :

1 ) Faire jouer la garantie décennale du vendeur

Le vendeur d'un immeuble doit la garantie décennale aux acquéreurs successifs en tant que "constructeur non réalisateur". De ce fait il convient de le mettre en demeure de financer les travaux de réparation des dommages de nature décennale. Toutefois vous n’échapperez probablement pas à une action en justice contre le vendeur pour obtenir la réparation du préjudice.

2) Faire intervenir l'assurance décennale du constructeur

En tant qu'acquéreur d'un ouvrage de moins de 10 ans, vous pouvez tout-à-fait demander l’intervention de l’assureur décennale. Toutefois il est nécessaire pour cela de disposer des coordonnées de l’assureur et du numéro de police d’assurance de l’entrepreneur.

Cette procédure peut s’avérer particulièrement longue et coûteuse. Elle peut également s’avérer infructueuse si le constructeur de l’ouvrage n’a pas déclaré la bonne activité à son assureur. Voir lettre type garantie décennale