Au sein d’une copropriété, la réalisation de travaux peut être soumise à des règles particulières qui sont destinées à encadrer les projets. Les règles à respecter diffèrent ainsi selon que les travaux aient lieu dans des parties privatives ou bien communes. Qu’en est-il vraiment et quelles sont les règles à respecter en fonction du type de travaux en copropriété ?

Zones privatives : Assurance dommages ouvrage

En copropriété, les travaux peuvent avoir lieu dans les parties communes comme dans des parties privatives. Ces dernières servent à désigner des zones propres à l’un des copropriétaires en particulier. Il ne s’agit donc pas d’une zone destinée à être traversée par tous les copropriétaires de l’immeuble, à l’instar du couloir d’entrée.
Le fait que ces travaux soient réalisés dans une zone privative a pour conséquence de mettre le financement du chantier à la charge seule du copropriétaire qui souhaite réaliser ces travaux, sans que le syndicat ne soit sollicité pour une quelconque participation financière.
Dans ce contexte, le copropriétaire concerné décide seul des travaux qu’il souhaite réaliser et financer et n’a pas besoin d’obtenir une autorisation préalable.
Néanmoins, certaines règles doivent tout de même être respectées, faute de quoi les travaux pourront être remis en question.

Les règles à respecter par le copropriétaire

  • la destination de l’immeuble doit rester identique. A titre d’exemple, un copropriétaire ne peut pas décider seul de changer son logement en un local commercial. Si tel est son souhait, il doit au préalable obtenir l’accord de l’assemblée générale
  • les travaux réalisés dans les parties privatives ne doivent pas venir empiéter ni sur d’autres parties privatives ni sur des zones communes
  • le degré d’insonorisation de l’immeuble ne doit pas être modifié, ce qui peut parfois être le cas si vous décidez de changer du parquet par du carrelage par exemple. Renseignez-vous au préalable auprès de votre syndic de copropriété
  • si les travaux concernent un raccordement d’alimentation ou une évacuation commune à la copropriété, il est nécessaire d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires.

Travaux qui affectent les parties communes

Si vous décidez de réaliser des travaux qui viennent affecter les parties communes ou bien qui modifient l’aspect extérieur de votre immeuble, vous devez obligatoirement obtenir l’accord préalable de la copropriété. C’est l’assemblée générale qui donnera cette autorisation, en aucun cas le syndic seul.
Plusieurs types de travaux sont concernés par cette autorisation préalable : l’ouverture d’une fenêtre, la création d’un WC séparé de la salle de bains, l’installation d’une fenêtre de toit, une ouverture créée dans un mur porteur, la création de combles…
Pour obtenir cette autorisation, adressez-vous au syndic de copropriété pour lui demander d’inscrire le projet de travaux à l’ordre du jour dans le cadre de l’assemblée générale. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec avis de réception, pour vous constituer une preuve. Vous devez y préciser tous les éléments propres à votre projet de travaux : nature, détails du projet, consistance…
Au regard de ce dossier technique fourni, l’assemblée générale décidera de voter ou de rejeter ce projet. La majorité des voix des copropriétaires doit être obtenue pour que votre projet soit accepté. Si les travaux viennent changer la destination de l’immeuble, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’unanimité des copropriétaires.
Sachez également que ce n’est pas parce que vous avez obtenu l’autorisation de l’assemblée générale que vous pouvez commencer directement vos travaux. En effet, en plus de cette autorisation, il vous faut réaliser les formalités légales dans le respect du droit de l’urbanisme.

Travaux de la copropriété dans des parties communes

Si les travaux à réaliser concernent des parties communes, tous les copropriétaires doivent obligatoirement être consultés. En effet, cela s’explique par le fait que ces travaux seront financés de manière commune par tous les copropriétaires. Ces derniers, directement concernés, doivent donc être tenus informés en toute transparence sur le projet de travaux en question.
Dans ce type de situation, le formalisme à respecter est sensiblement plus long que pour des travaux dans des zones privatives. En effet, tout dépend de la nature des travaux et des votes obtenus lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Plusieurs éléments doivent à ce titre être distingués :

  • chaque année, une assemblée générale ordinaire s’organise. Les copropriétaires sont alors amenés à voter le budget prévisionnel qui concerne les dépenses courantes consacrées à l’entretien normal de l’immeuble
  • les travaux nécessaires et urgents ne donnent pas lieu à la convocation d’une nouvelle assemblée générale, contrairement aux travaux de maintenance qui doivent nécessairement être votés par les copropriétaires à la majorité des voix
  • si des travaux d’ampleur conséquente sont nécessaires, une nouvelle assemblée générale extraordinaire est réunie. Les copropriétaires doivent alors prendre connaissance du projet de travaux et voter le budget et la nature des travaux, sans oublier de choisir les professionnels qui interviendront sur le chantier.

Déclaration préalable de travaux copropriété

Plusieurs types de formalités sont à respecter dans le cadre de la réalisation de travaux en copropriété, dès lors que cela touche les parties communes.
La déclaration préalable des travaux doit être réalisée directement en mairie si vous avez comme projet de construire une pièce de moins de 20 m², une piscine privative ou bien pour tout changement de l’aspect extérieur de l’immeuble.
Un permis de construire doit au préalable être obtenu pour la création d’une pièce de plus de 20 m² ou encore pour la construction d’un nouveau bâtiment adjacent.

La loi impose la souscription d'une assurance dommages ouvrage

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Si des travaux sont réalisés dans une copropriété, certaines règles sont à respecter. En outre la loi Spinetta de janvier 1978 impose la souscription d'une assurance dommages ouvrage afin de protéger l’immeuble 10 ans...

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Monsieur Tonarelli

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Travaux en copropriété les règles à respecter
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