« Construire mieux, plus vite, moins cher », c’est cette formule de l’architecte Fernand Pouillon, que le gouverment avait choisi de reprendre à son compte à l’occasion de la loi Elan. Quelques mois après l’entrée en application de la loi, après les ajustements des deux dernières lois de finance, la situation est tout autre. La construction de logements neufs est en chute libre, et inquiète les acteurs du secteur.

Recul de la construction de logements neufs : un paradoxe, et une menace latente pour le marché immobilier

Il faut avoir à l’esprit que la demande de logement n’a jamais été aussi forte. Les besoins immobiliers, notamment pour les étudiants, sont très importants, en particulier dans les grandes agglomérations. Le paradoxe veut que les taux d’intérêt, le moteur du marché immobilier, soient historiquement bas. Les planètes sont alignées pour que la construction connaisse un réel rebond. C’est néanmoins bien l’inverse que l’on observe !

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : l’année 2018 a connu une baisse de 7,6 % du nombre de permis de construire délivrés, selon les chiffres de la Fédération Française du Bâtiment (FFB). Les mises en chantiers, elles, ont diminué de 7 % (Ministère de la Cohésion des Territoires). Pour le dernier trimestre 2018, le recul est encore plus marqué : une chute de 10,2 % du nombre de permis de construire. Tout indique que cette tendance devrait se poursuivre cette année, en 2019. Les deux principales catégories du marché, que sont le logement individuel, et les immeubles, sont impactées sans distinction.

Le président de la FFB, Jacques Chanut, y voit même planer la menace d’une nouvelle crise de l’immobilier : « si rien n’est fait, il y aura une nouvelle crise de notre secteur, avec son cortège de pertes d’emplois » prédit-il en effet.

Comment expliquer ce recul de la construction de logements neufs ?

Des recours et contentieux qui se multiplient

Le premier élément d’explication est un phénomène quasi-structurel et qui n’a rien de nouveau. Il s’agit des nombreux contentieux juridiques qui viennent retarder les projets immobiliers. De fait, les recours juridiques sont de plus en plus nombreux, et viennent bloquer de nombreux projets. Les travaux prennent ainsi des années de retard, ou finissent par être purement et simplement abandonnés.

Les recours proviennent assez classiquement du voisinage, mais sont de plus en plus souvent à mettre au crédit de cabinets d’avocats, qui repèrent les permis de construire, démarchent des particuliers, et engagent des recours pour en négocier l’abandon moyennant finance. Ce sont de tels recours abusifs, qui perturbent le marché de la construction, que la loi Elan s’est donné pour ambition de combattre.

Une augmentation des annulations des chantiers

Outre la multiplication des contentieux juridiques qui viennent ralentir la construction de logements neufs, un second élément concret montre bien les difficultés que connaît actuellement la construction. En effet, le nombre de chantiers qui n’arrivent pas à terme et sont annulés est en constante augmentation.

Parmi les différentes catégories de biens qui constituent le marché immobilier, c’est sur la construction d’immeubles neufs que cela se manifeste le plus. Ainsi, le taux d’annulation de chantiers d’immeubles est particulièrement inquiétant, au dernier trimestre 2018 : 27,3 % . Plus d’un chantier d’immeuble sur quatre est voué à être abandonné !

Des aides publiques en baisse

Le grand public connaît bien l’APL : l’aide personnalisée au logement, qui vient aider de nombreux ménages à payer leur loyer, sous condition de ressources. L’APL dite « accession », elle, est sans doute moins connue. Son objectif ? Elle vise à aider les ménages modeste à accéder à la propriété.

Un coup de pouce substantiel et bienvenu pour de nombreux ménages désireux d’acheter leur résidence principale. Elle permettait chaque année à près de 50 000 foyers de devenir propriétaires. Coup de pouce supprimé par le Gouvernement dans la loi de finance 2018 - à l’exclusion de certains logements anciens - et dont ne peuvent donc plus bénéficier les primo-accédants.

Par ailleurs, les évolutions du dispositif du prêt à taux zéro viennent, elles aussi, impacter les potentiels acquéreurs, et freiner le marché de la construction de logements neufs. En effet, si le dispositif a été reconduit pour 4 ans en 2018, il s’est recentré sur les zones dites tendues, pour les logements neufs. En conséquence : la FFB indique que les Prêts à Taux Zéro ont été divisés par deux dans les zones rurales et périurbaines.

Une interrogation concernant la solvabilité des acquéreurs

Les prix de l’immobilier sont au plus haut partout en France. L’inflation se poursuit, a fortiori dans les grandes agglomérations. Se loger dans la capitale en 2019 est ainsi quatre fois plus coûteux qu’il y a vingt ans.

Face à cette hausse des prix constante, et confrontée au coup de rabot dans les aides publiques, la solvabilité de potentiels primo-acquérants en prend un coup. Faire construire est aujourd’hui plus difficile et plus cher qu’il y a un an.

Des élections municipales dans toutes les têtes

C’est presque une tradition à l’approche des élections municipales, dont les prochaines auront lieu en 2020. Soucieux de leur réélection, les élus se montrent plus frileux, et accordent moins de permis de construire.

Il s’agit en effet de limiter les nuisances de toutes sortes, et donc éviter de lancer de nouveaux travaux, pour ne pas risquer de mécontenter les électeurs dans la dernière ligne droite. Voilà qui peut expliquer, en partie, que la diminution des permis de construire délivrés se poursuive jusqu’en mars 2020.

Ce coup d’arrêt de la construction de logements neufs n’est pas sans conséquences sur les secteurs d’activités environnants. Forts de ce constat, élus et professionnels ont profité du Grand Débat lancé par le Gouvernement, pour monter au créneau et exhorter celui-ci à agir.

Ce net recul de la construction de logements neufs est en effet une ombre qui plane sur tout le marché, et met à mal beaucoup de professionnels. Parmi les premiers impactés : les assureurs construction, dont plusieurs ont fait faillite en 2018, et qui connaissent par ricochet une baisse substantielle d’activité.

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Madame Apesteguy

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Logements neufs : la construction marque un coup d’arrêt en 2018
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