L’article 68 de la loi Elan  impose en cas de vente d'un terrain à bâtir en zone argileuse, une étude géotechnique des sols. L'obligation d'une étude des sols n’était pas jusqu'alors explicitement fixée par le législateur. La loi Elan, « évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », est venue mettre un terme à ce flou juridique. Explications

Vente de terrain en zone argileuse : étude de sol obligatoire

L'article 68  impose que pour toute vente de terrain en zone argileuse, le vendeur fasse réaliser une étude de sol avant de pouvoir finaliser la vente. Il s’agit d’une évolution majeure : avant la loi Elan, l’étude de sol était très fortement conseillée, mais non-obligatoire pour vendre un terrain, même en zone argileuse.

Cette obligation porte sur les zones concernées par le risque de retrait gonflement des sols argileux. Lesdites zones sont divisées en trois catégories, définies par décret en avril 2019.

L’étude de sol réalisée dans le cadre de la loi Elan doit être transmise par le maître d’ouvrage au constructeur. Dès lors ce dernier est tenu de suivre les recommandations particulières fournies dans cette étude de sol, ou de suivre les prescriptions de construction définies réglementairement par un décret d’application de la loi Elan.
En revanche le constructeur n'a pas l'obligation de mettre en œuvre des techniques de construction particulières, si l’étude de sol révèle une absence de risque de retrait gonflement des argiles.

De plus le contrat entre le constructeur et le maître d’ouvrage doit également faire mention des travaux réalisés pour tenir compte de l’étude de sol.

En cas de revente de l’ouvrage, l’étude géotechnique ainsi que les techniques particulières de construction qui y sont liées doivent être fournies à l’acquéreur. Elles seront annexées à la promesse de vente et au titre de propriété.

Étude des sols : intérêts et avantages pour protéger votre habitation

Construire une maison est souvent le projet d’une vie. De fait vous allez probablement passer de nombreuses années dans votre construction neuve. Dès lors vous avez à cœur que celle-ci soit réalisée dans les règles de l’art, afin d’affronter du mieux possible l’usure du temps.
Pour cela, vous devez faire appel à des professionnels du bâtiment, qui réaliseront tous les travaux nécessaires à la construction d’une maison solide, mais surtout durable. C’est pour assurer cette fiabilité de long terme que la loi impose, pour toute construction neuve, une garantie décennale. Elle assure au propriétaire l’indemnisation de tout dommage futur intervenant pendant 10 ans après réception des travaux. De plus afin de mettre rapidement en œuvre cette garantie décennale, sans attendre de décision de justice toute personne qui fait réaliser tous travaux de construction doit souscrire une assurance dommages ouvrage. Celle-ci prendra en compte un élément crucial pour la longévité de votre maison l’étude de sol.

Importance des risques liés au sol pour votre maison

Les risques de vices de sol pour la sécurité de votre maison neuve peuvent être nombreux. Ils dépendent de plusieurs facteurs, inhérents à la configuration de votre terrain :

  • inclinaison,
  • sismicité,
  • présence de nappes phréatiques ou de cavités,
  • pollution,
  • proximité de cours d’eau,
  • composition du sol…

Autant de facteurs qui peuvent influencer les fondations, et donc la pérennité de votre habitation.

Les principaux risques de vices de sol :

  1. Le retrait et gonflement des argiles, le sol argileux change de volume en fonction de l’humidité ambiante. Il va se rétracter en période de sécheresse, et gonfler en période de pluie. Cela peut entraîner de graves fissures chez vous, allant jusqu’à l’effondrement. 
  2. Le glissement de terrain est un risque majeur pour les habitations proches de falaises ou de terrains très pentus. Ce mouvement de terrain différentiel peut, au pire des cas, complètement détruire votre maison.
  3. Le fontis, il s’agit d’un effondrement de la surface du sol, consécutif à un effondrement plus profond d’une cavité souterraine. Il a bien sûr des conséquences désastreuses sur votre habitation.

Coût des sinistres

Les risques liés au sol sont, (sans mauvais jeu de mots), un gouffre financier. C'est ainsi que selon Sycodés et l’Agence Qualité Construction, sur la période de 1995 à 2014, les complications liées au sol représentent 10 % du total des désordres, mais 35 % du montant des réparations. La facture pour y remédier s’élève donc en moyenne à 22 000 €, et grimpe jusqu’à 34 000 € pour reconstruire sainement sur des sols argileux.
En 2016, toujours selon Sycodés, le coût de réparation moyen des dommages liés au sol est de 32 270 €, et il varie de 22 000 jusqu’à 51 000 €. Découvrez dans cet article : Quels sont les sinistres les plus fréquents

La garantie dommage ouvrage pour couvrir un risque lié au sol

Nous l’avons vu, les risques liés au sol peuvent entraîner des conséquences catastrophiques et extrêmement coûteuses. En terrain argileux notamment, il est malheureusement fréquent que la sécheresse et la réhydratation des sols entraînent des fissures plus ou moins graves, qui peuvent dégénérer de manière catastrophique.
D’où la nécessité de souscrire une assurance, la fameuse dommage ouvrage. Il s’agit d’une assurance obligatoire, qui vous permet de mettre en action la garantie décennale du constructeur dans les plus brefs délais.
Malgré la présence d’une étude de sol, et le sérieux d’un constructeur de maison individuelle, vous n’êtes jamais à l’abri de malfaçons dans la réalisation de votre habitation, ou d’un phénomène naturel dépassant toutes les attentes. Vous devez donc absolument contracter une garantie dommage ouvrage, afin notamment de vous prévenir contre les risques du sol (mais pas seulement).

L’assurance dommages ouvrage sans étude de sol

Il est tout à fait possible, sous certaines conditions et en s’adressant aux bonnes assurances, de souscrire une assurance dommage ouvrage totalement valide, et ce même sans étude de sol. Cette possibilité s’offre à vous si vous faites construire une habitation pour moins de 200 000 €. Cette option peut être particulièrement intéressante et représenter une véritable source d’économies, quand on sait que pour certaines natures de terrain, l’étude de sol peut se chiffrer jusqu’à 3 000 €.
Outre cet avantage financier, l’assurance dommages-ouvrage sans étude de sol couvre exactement les mêmes garanties qu’une assurance avec étude de sol. L’assureur qui accepte cette option doit vous financer tous les désordres post réception des travaux qui impliquent la solidité de l’ouvrage, et ce, même s’ils résultent d’un vice dû au sol. En effet, ce sera in fine la garantie décennale des constructeurs qui sera mise à contribution en cas de souci, même lié au sol.

Votre assurance dommages ouvrage avec MaxiAssur

En résumé, les risques de sinistre de votre habitation liés à un sol argileux instable sont parmi les plus dangereux pour votre construction neuve. Il vous faut donc à tout prix souscrire une assurance dommages ouvrage pour y faire face. Mais vous pouvez vous passer de l’étude de sol tout en étant protégé, pour des travaux inférieurs à 200 000 €.
MaxiAssur, votre courtier en assurance spécialiste en assurance dommages ouvrage, vous propose des prestations et assureurs spécialement prévus pour votre dommage ouvrage sans étude de sol. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur cette possibilité ou faites un devis en ligne.

Pour en savoir plus sur ce thème site internet :

Loi Elan : le droit de la construction remodelé

Loi Élan 2018-1021 du 23-11-2018 art. 68

Georisques pour connaitre les risques près de chez soi

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Monsieur Dos Santos DO après travaux

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Vente de terrain : étude de sol obligatoire Loi Elan
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