Etapes d'un chantier de construction : Promoteur immobilier

Étape #1 l’étude de faisabilité du projet de construction

Le promoteur envisage tout d’abord la faisabilité et l’opportunité de faire construire sur un terrain donné. Cette étude de faisabilité permet de synthétiser en un seul document l’ensemble des informations relatives au projet :

les contraintes et les exigences en matière de délais et de coût ;
l’étude du sol ;
la cartographie des réseaux ;
l’environnement de manière générale (commodités, transports en commun, habitat déjà présent, etc.) ;

C’est également durant cette phase que le promoteur fait appel à un architecte. Ce dernier établit un cahier des charges et réalise les plans des bâtiments, en s’appuyant sur les contraintes en matière d’urbanisme local.

Étape #2 d’un chantier de construction : permis de construire et commercialisation

La demande de permis de construire

Le promoteur immobilier dépose une demande de permis de construire à la Mairie du lieu de construction qui sera examinée par un instructeur. Celui-ci jugera de la conformité du projet avec les réglementations de la commune. Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 à 3 mois suivant le projet et sa localisation.

La signature des contrats de réservation

Avant même l’obtention du permis de construire, le promoteur pré-commercialise les biens sur plans pour garantir une partie du financement de la construction. Acheteurs et promoteur signent alors une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du permis de construire du programme immobilier. En d’autres termes, si le permis n’est pas accordé par le maire, le compromis de vente devient caduc et le projet peut être abandonné.

Étape #3 : banque et assurance

Pas de construction sans argent

Étape suivante d’un chantier de construction: la recherche de financement auprès des organismes bancaires. L’étude de faisabilité, si elle a été bien menée, joue un rôle important dans la décision des banques de financer le projet, de même que les contrats de réservation.

Par ailleurs, outre l’accord financier, le promoteur doit impérativement obtenir la Garantie Financière d’Achèvement (ou garantie de livraison) de sa banque. Celle-ci assure à l’acquéreur la construction du bâtiment jusqu’à son achèvement, même en cas de défaillance du promoteur. Sans ce précieux sésame, aucun acte de vente ne peut être conclu.

Les autres assurances indispensables pour la signature des actes chez le notaire

Les autres garanties obligatoires :

parfait achèvement (GPA) ;
biennale, ou garantie de bon fonctionnement ;
dommage-ouvrage : elle garantit le remboursement et la réparation des dommages relevant de la garantie décennale qui pourraient avoir lieu après la réception des travaux.
constructeur non réalisateur (CNR)

Étape #4 : la recherche d’entreprises

Le choix des professionnels qui participeront à la construction de l’ouvrage est une étape déterminante pour un chantier de construction. En effet, des mauvais choix conduiront à des retards et une perte financière pour le promoteur.

Avec l’aide du maître d’œuvre, le promoteur immobilier lance des appels d’offres afin de mettre en concurrence différentes entreprises. Il existe 2 types d’appels d’offres :

l’appel d’offres ouvert : tous les entrepreneurs peuvent y répondre ;
l’appel d’offres fermé : seules les entreprises ayant été sollicitées ont la possibilité de répondre.

Étape #5 d’un chantier de construction : les travaux

Une fois la Déclaration d’Ouverture du Chantier déposée, c’est le moment de commencer les travaux. Les entreprises sélectionnées affectent leurs équipes aux différentes tâches qui leur sont confiées, planifient le matériel nécessaire ainsi que leur acheminement sur le site, commandent les matériaux, etc. Un responsable de chantier, assisté du maître d’œuvre, veille au bon déroulement des travaux conformément au permis de construire et aux clauses des contrats de vente.

Durant cette étape, l’acquéreur doit respecter un échéancier de paiements établi par le promoteur et notifié dans le contrat de vente.

Étape #6 : réception et livraison des travaux

La réception des travaux

L’article 1792-6 du Code Civil définit la réception des travaux comme suit :

« l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Au cours de la réception des travaux, le promoteur immobilier (qui est, ne l’oublions pas, maître d’ouvrage dans le cadre d’une VEFA) vérifie que les travaux réalisés correspondent en tous points au cahier des charges.

Si des défauts de construction sont constatés, il est en droit d’émettre des réserves. En revanche, si l’ouvrage est conforme aux directives, il accepte les travaux au moyen d’un procès-verbal. Cette étape d’un chantier de construction est cruciale car elle est le point de départ des 3 garanties obligatoires du promoteur : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

La livraison au client

L’article 1604 du Code civil définit la livraison comme suit : le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Le promoteur remet l’ouvrage à l’acquéreur, lui permettant ainsi d’en prendre possession. Ce transfert de propriété est matérialisé par la remise des clés. Il existe différentes formes de réception :

Réception expresse : un procès-verbal est daté et signé par le client et visé par le promoteur. Cette forme de réception a toujours une valeur amiable.
Réception tacite : en prenant possession de l’ouvrage, en émettant aucune réclamation ou en payant règlement intégralement le promoteur, l’acquéreur accepte de recevoir l’ouvrage sans émettre de réserves..
Réception judiciaire : aucun accord amiable n’a été trouvé entre les 2 parties. Cette réception peut être engagée à votre demande ou à celle du professionnel qui peut saisir la justice en cas de refus injustifié du client de prononcer la réception.

Financement, coordination des équipes, assurances, relation-client… De l’idée qui germe dans la tête à la concrétisation du projet, il y en a des écueils à surmonter. Le promoteur immobilier, quant à lui, fait figure de garant du bon déroulement de toutes ces étapes d’un chantier de construction.

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