Quelles assurances doivent contracter les promoteurs immobiliers ?

Protéger son activité de promoteur immobilier

Pourquoi souscrire des assurances pour promoteurs ?

L’activité de promoteur immobilier est susceptible de causer de nombreux dommages à autrui :

• dommages causés aux immeubles voisins du chantier ;
• blessure d’un artisan préposé du promoteur sur le chantier ;
• destruction de matériel prêté par un loueur pour les besoins des travaux ;
• vol sur un chantier ;
• inachèvement du projet immobilier ;
• désordres survenant après la réception des travaux (solidité du bâtiment compromise, résidence impropre à sa destination).

Le promoteur immobilier s’engage sur des sommes très importantes et son activité peut causer des dommages considérables.
Or, il existe un principe simple exposer dans le Code civil :

Toute personne qui cause un dommage à autrui se doit de le réparer en assumant les conséquences financières.

Les chantiers de constructions immobilières sont bien souvent des nids à dégâts, accidents ou dommages en tout genre, et ce dès leur démarrage. Par conséquent sans assurance pour l’aider à supporter la charge économique d’un accident, la stabilité financière de l’entreprise du promoteur immobilier pourrait être compromise.

Qui doit souscrire les assurances ?

Les contrats d’assurance doivent être souscrits par la société, personne morale qui assume les activités de promotions immobilières.

Les polices couvrent toutes les personnes de la société du promoteur :

• le dirigeant ou le gérant ;
• les salariés ;
• les alternants et les stagiaires ;
• et même les sous-traitants dans une certaine mesure.

Si les promoteurs sont les premiers visés par ces assurances d’autres professionnels peuvent en profiter, comme les lotisseurs ou les marchands de biens. Les particuliers, lorsqu’ils font construire, peuvent également être concernés par ce type d’assurance.

Les différents types d’assurance promoteur

La responsabilité civile promoteur

La police d’assurance responsabilité civile promoteur (communément appelée RC promoteur) protège contre les conséquences financières d’une faute commise dans le cadre de l’activité du promoteur et pour laquelle sa responsabilité est recherchée.

Il existe deux types de garanties responsabilité civile :

La responsabilité civile exploitation

Cette garantie RCE couvre les dommages causés aux tiers dans le cadre de l’activité quotidienne de promotion immobilière hors prestations de construction immobilière. Voici quelques exemples :

• lorsqu’un bien est endommagé par inadvertance lors d’une visite par le promoteur immobilier dans les locaux du client ;
• si un visiteur tombe dans l’escalier des locaux du promoteur immobilier ;
• si un salarié du promoteur se blesse.

La responsabilité civile professionnelle (RC  PRO)

La responsabilité civile professionnelle couvre, elle aussi, les dommages qui peuvent être causés aux tiers dans le cadre de l’activité de promotion. Cette police joue toutefois dans le cadre de la réalisation d’une prestation, contrairement à la responsabilité civile exploitation. La garantie couvre les dommages corporels, matériels et immatériels, consécutifs ou non.

Voir aussi notre guide RC Pro

L’assurance dommages ouvrage (DO)

La police dommages ouvrage des promoteurs immobiliers couvre les malfaçons qui pourraient survenir pendant 10 ans après la réception du chantier. Son objectif est donc de rembourser les travaux de remise en état des dégâts subis du fait d’une malfaçon. Cette assurance doit être souscrite par toute personne (physique ou morale) qui fait réaliser des travaux de construction. Elle a un rôle de préfinancement et les assureurs ne recherchent pas les responsabilités respectives des différents intervenants avant d’indemniser.

Contrairement à l'assurance RC décennale des constructeurs, cette garantie dommages ouvrage  impose à l’assureur DO des délais de traitement de la déclaration de sinistre. Ainsi en cas de sinistre il dispose d’un délai légal de 90 jours calendaires pour proposer une offre d’indemnisation. Cette échéance a été fixée pour permettre aux propriétaires de réaliser rapidement les travaux nécessaires à la remise en état de leur bien immobilier.

La garantie constructeur non-réalisateur

Bien que peu connue, cette garantie est en réalité indispensable en complément de l’assurance dommage ouvrage. La garantie constructeur non-réalisateur (aussi appelée garantie CNR) porte sur :

• les dommages pouvant compromettre la stabilité et la résistance de l’ouvrage ;
• les dommages rendant le bien immobilier impropre à sa destination.

Cette assurance s’adresse au promoteur immobilier non réalisateur des constructions. C’est un peu l'assurance décennale de la promotion immobilière. Tous les vices de construction apparaissant après la réception de l’immeuble et pouvant être imputés au promoteur immobilier sont couverts par cette garantie. Elle est souvent proposée comme une option de l’assurance dommage ouvrage et non comme un contrat d’assurance spécifique.

L’assurance tous risques chantier

Cette assurance (aussi appelée garantie TRC) permet au promoteur immobilier de souscrire une garantie pour le compte de l’ensemble des sociétés qui interviennent sur le chantier (artisans, entreprises du BTP, etc.). Cette police permet de centraliser les couvertures assurantielles et de réaliser un gain de temps incontestable.
Grâce à ce type de police, le promoteur n’a pas à rechercher la responsabilité individuelle de chacun des acteurs du chantier impliqué dans le sinistre. L’indemnisation a lieu sans expertise ou enquête de l’assureur.
Par ailleurs, le montant garanti est celui du chantier global, très souvent assorti de franchise. Ces assurances peuvent faire l’objet d’exclusions importantes notamment pour les dommages accidentels. Il est très important de bien lire le contrat avant de le signer.

Garanties financières d’achèvement des travaux

Cette garantie (appelée GFA) intervient lorsque le promoteur immobilier pratique la vente en l’état futur d’achèvement pour l’ouvrage qu’il fait construire. Une telle garantie est à l’entière charge du promoteur.
Cette police vient jouer le rôle d’une caution externe afin de garantir aux acheteurs que la construction sera conduite à son terme. En cas d’arrêt des travaux, l’assureur se substitue au promoteur immobilier et finance l’achèvement des travaux de construction. Cette couverture joue même en cas de liquidation judiciaire du promoteur.

Cette garantie est également utile pour obtenir un permis de construire. En effet, les responsables de l’urbanisme local veulent s’assurer qu’il n’y aura pas d’immeuble inachevé dans leur ville.

Les assurances obligatoires pour un promoteur immobilier

Bien qu’il existe un nombre important d’assurances pouvant couvrir la responsabilité du promoteur immobilier, toutes ne sont pas obligatoires.

Comme tout professionnel du bâtiment, le promoteur immobilier est soumis à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, il doit donc souscrire obligatoirement :

• l’assurance dommage ouvrage ;
• la garantie constructeur non-réalisateur.

Enfin, si le promoteur immobilier pratique la vente en l’état futur d’achèvement, une dernière garantie est obligatoire : la garantie financière d’achèvement.