Assurance emprunteur et investissement locatif : tout comprendre

Rappel : qu’est-ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier afin de le louer pour une durée déterminée dans le contrat de bail. C’est un placement financier intéressant qui permet de se constituer un patrimoine sans avoir beaucoup d’économies à disposition (c’est le loyer qui rembourse le crédit).

Autre avantage de l’immobilier locatif, et non des moindres : il permet à l’investisseur, appelé « propriétaire non-occupant » (PNO) de profiter de dispositifs de défiscalisation immobilière (Loi Pinel, loi Bouvard, loi Malraux, etc.).

Assurance prêt immobilier pour investissement locatif : est-ce obligatoire ?

Pour acquérir votre bien immobilier destiné à être loué, vous devrez, dans la grande majorité des cas, souscrire un crédit auprès d’une banque. Or, la condition pour vous octroyer ce prêt est de le protéger au moyen d’une assurance de crédit, y compris pour l’immobilier locatif. Par conséquent, même si aucune loi ne l’exige, une assurance emprunteur est obligatoire pour un investissement locatif.

Assurance emprunteur et investissement locatif : quelles garanties ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer, les garanties exigées par votre organisme prêteur sont généralement moins importantes que pour l'achat d'une résidence principale. La raison est simple : vous recevrez des loyers mensuels qui serviront à rembourser vos échéances de prêt. Votre profil d’emprunteur présente donc moins de risques.

Ainsi, l’assurance emprunteur pour un investissement locatif devra comprendre les garanties décès et PTIA obligatoirement. Selon votre profil de propriétaire non-occupant, vous pourrez demander à être couvert pour l’invalidité au moyen des garanties :

• ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : suite à une maladie ou un accident ;
• IPT (Invalidité Permanente Totale) : prend en charge l’assuré dont le taux d'invalidité est égal ou supérieur à 66 % ;
• IPP (Invalidité Permanente Partielle) : pour les taux d'invalidité compris entre 33% et 66 %) suite à une maladie ou un accident.

Plus de détails dans cet article : Comprendre les garanties ITT, IPT et IPP

Si vous êtes salarié, la garantie perte d’emploi est aussi une option à envisager. Celle-ci couvre le licenciement économique du PNO, hors démission, rupture conventionnelle, licenciement pour faute et les fins de CDD.

Par conséquent, l’assurance emprunteur en cas d’investissement locatif est moins chère que pour l’achat d’une résidence principale.

Consultez cet article : les garanties de l'assurance emprunteur

Assurer son emprunt quand on est PNO : avantages fiscaux

Les cotisations payées dans le cadre d’une assurance emprunteur pour PNO sont déductibles des revenus fonciers, c'est à dire générés par la location de votre/vos biens immobiliers. La seule condition pour bénéficier de cet avantage fiscal est que vous soyez le seul à vous acquitter de ces cotisations. Vous fournirez tous les justificatifs nécessaires aux services des impôts.

Bonne nouvelle !

Les primes de votre assurance de prêt ne sont pas les seules dépenses que vous pouvez déduire de vos impôts, les intérêts de votre prêt immobilier aussi. Attention, cet avantage est possible uniquement durant les 5 premières années du crédit !

Plus de détail dans cet article assurance pour un propriétaire non-occupant

Comment bien choisir son assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Au moment de choisir son assurance emprunteur pour couvrir son investissement immobilier locatif, le propriétaire non-occupant a deux possibilités :

1. Choisir le contrat d’assurance de groupe de l’établissement bancaire.
2. Opter pour la délégation d’assurance auprès de l’assureur de son choix.

Alors, quelle solution est la meilleure ?

Les contrats de groupes sont, par définition, standardisés pour l’ensemble des emprunteurs de l’organisme de prêt. Le prix est calculé en fonction des risques de tous les assurés, et non selon les spécificités de chaque propriétaire non-occupant. Un emprunteur A présentant moins de risques qu’un emprunteur B paie finalement le même montant, ce qui fait de l’assurance de groupe une solution assez onéreuse.

À l’inverse, les contrats externes proposés par les compagnies d’assurance s’adaptent aux souscripteurs. En optant pour un tel contrat, l’assuré bénéficie bien souvent d’un tarif plus compétitif et d’une couverture personnalisée. Le taux d’assurance est négociable et le montant des échéances peut décroître avec le temps. Pour toutes ces raisons, choisir une assurance emprunteur externe pour son investissement locatif se révèle bien plus intéressant.

Soyez également vigilant à la quotité de votre assurance ! Si vous investissez seul, elle sera assurée à 100% pour chaque garantie souscrite. Dans le cadre d'un emprunt à plusieurs, ces 100% peuvent être répartis entre les différents emprunteurs.

Autre élément à prendre en compte : les exclusions de garanties. Cela peut être :

• la pratique d’un sport extrême (parapente, escalade, etc.) ;
• l’exercice d’un métier à risque (pompier, gendarme, sauveteur, charpentier, etc. ;
• un risque aggravé en matière de santé (diabète, maladies psychologiques de type dépression, etc.) ;
• le tabagisme ;
• l’âge.

Enfin, pensez aux délais de franchise et de carence. Plus ils sont longs, moins le contrat d’assurance emprunteur pour votre investissement locatif est intéressant. Scrutez les conditions générales du contrat à la loupe.

Pour en savoir + :  assurance emprunteur investissement locatif

Où trouver la meilleure assurance emprunteur pour investir dans l’immobilier locatif ?

Que vous souhaitiez mettre en location un appartement, une maison, un local commercial ou autre, il est important d’être couvert par une assurance de prêt qui corresponde en tous points à votre projet et votre profil.

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Bien que moins chère qu’une assurance de crédit classique, l’assurance emprunteur dans le cadre d’un investissement immobilier ne mérite pas moins toute votre attention. Suivez nos conseils pour bien la choisir et réaliser des opérations immobilières sans tracas.