Qu'est-ce que le CCMI

Vous avez décidé de faire construire votre maison ? Vous devrez alors signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec le constructeur de votre choix. Découvrez les principes de ce contrat particulièrement protecteur pour le maître d’ouvrage.

CCMI : définition

Selon la LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990 le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)  est obligatoire dès lors qu'un maître d'ouvrage (personne physique ou société) fait construire un immeuble, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), ne comportant pas plus de deux logements sur un terrain lui appartenant.

Il s'agit d'un document légal signé entre l’acheteur et le constructeur de maisons individuelles avant le commencement des travaux de construction d’une maison. En offrant tout un panel de garanties de livraison, de prix et de délais, il fait office de protection pour les maîtres d’ouvrage.

Il existe 2 types de CCMI :

  • avec fourniture de plans (le plus fréquent) : le constructeur ou son mandataire fournit un plan et réalise tout ou partie des travaux de construction ;
  • sans fourniture de plan : ce CCMI s’applique dans le cas où le constructeur ne fournit pas de plan mais réalise au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. L’acquéreur pourra alors signer un CCMI pour chaque professionnel impliqué dans le chantier.

Construire sans CCMI : possible ou pas ?

Un CCMI est obligatoire quand le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements pour un même maître d’ouvrage. Vous êtes tenté de passer outre cette obligation légale ? Attention, vous êtes passible d’une peine d’emprisonnement et/ou d’une amende de 37 500 €. De plus, aucune banque n’acceptera de financer votre projet immobilier.

CCMI et Vefa, quelle différence ?
Dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) il s'agit d'un achat de bien immobilier auprès d'un promoteur. Le promoteur est le maître d'ouvrage il vend par anticipation la construction avec le terrain. Dans le cas où l’acheteur acquiert le terrain puis fait appel à un constructeur, il faut utiliser le CCMI.s

Les modalités de paiement du CCMI

Avant le début du chantier

A la signature du contrat CCMI, le constructeur de maison individuelle est en droit de demander 3 règlements de 5 % du prix :

Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, alors il peut exiger l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

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Pendant le chantier

Une fois les travaux commencés, les paiements s'échelonneront selon l’échéancier suivant :

  • 25% à l’achèvement des fondations
  • 40% à l'achèvement des murs ;
  • 60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit) ;
  • 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons) ;
  • 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

A la fin du chantier

Le solde à régler représentant les 5% restants du coût total de la construction sera réglé à la date de réception des travaux sans réserve.

En cas de réserves émises dans le procès-verbal, la somme de 5% est bloquée sur un compte en attendant que les travaux de levée de réserves soient effectués par le constructeur.

Voir réception des travaux guide pratique

Qui est concerné par le CCMI ?

Différentes entités sont parties prenantes dans le contrat de construction :

  1. le maître d’ouvrage (le particulier) ;
  2. le constructeur ;
  3. le garant du constructeur qui assure la finition du chantier en cas de faillite du constructeur ;
  4. l’organisme qui finance le projet.

Que doit contenir ce contrat de construction ?

Le contenu du Contrat de Construction de Maison Individuelle est encadré légalement. Il doit contenir des informations spécifiques qui sont :

  • la localisation du terrain à construire : le maitre d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou avoir signé une promesse de vente ;
  • sa superficie ;
  • la conformité du projet aux différentes règles d’urbanisme ;
  • le plan technique détaillé (modalités de raccordement, travaux d’implantation) ;
  • la date d’ouverture du chantier ;
  • le délai d'exécution des travaux ;
  • le prix global ainsi que les montants à verser à chaque étape de la construction : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à la mise hors d’air, 95 % à la fin des travaux d’aménagement, menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs, 5 % lors de la réception ;
  • les pénalités en cas de retard de livraison (minimum équivalentes à 1/3000 du prix global par jour de retard) ;
  • la mention de l’assurance censée terminer le chantier en cas de faillite du constructeur.

Rappel : pour pouvoir signer le CCMI, le permis de construire doit être déposé, les demandes d'assurance dommages-ouvrage et de prêt faites, et la garantie de livraison acquise.

Quelles sont les garanties prévues par le CCMI ?

La garantie de livraison : prix et délais convenus

Cette garantie prévoit que le constructeur obtienne le cautionnement d’un établissement bancaire ou d’un assureur dans 3 cas :

  1. le constructeur fait l’objet d’une sauvegarde de justice ;
  2. les délais ne sont pas respectés ;
  3. les travaux de levée de réserve ne sont pas effectués par le constructeur.

Ainsi, le maître d’ouvrage est assuré de voir les travaux achevés ou les malfaçons réparées dans les délais et prix fixés contractuellement.

La garantie des vices apparents

Cette garantie donne la possibilité au maitre d’ouvrage d’exiger la réfection des vices et malfaçons repérables à la réception des travaux (fissure, dégât des eaux, défaut de finitions, etc.) durant le mois qui suit la remise des clés.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement permet de récupérer les sommes versées par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, notamment en cas de dépôt de bilan. Elle prend fin à la date d’ouverture du chantier.

La garantie de parfait achèvement

Pendant une année à compter de la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres constatés sur l’ouvrage.

Voir cet article : garantie de parfait achèvement GPA

La garantie de bon fonctionnement

Valable 2 ans, cette garantie engage la responsabilité du constructeur quant aux désordres affectant le fonctionnement des éléments d’équipements dissociables sans rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Voir cet article : garantie biennale le guide complet

La garantie décennale

Elle couvre, pendant les dix années qui suivent la réception des travaux, les dommages matériels qui nuisent à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (défaut d'étanchéité par exemple).

Le constructeur qui réalise des travaux dans le cadre d’un CCMI doit donc se protéger au moyen d’assurances :

  • une garantie professionnelle responsabilité civile pour couvrir l’ensemble des dommages à l’environnement, aux tiers et à l’ouvrage ;
  • une assurance responsabilité décennale qui interviendra dans le cadre de la garantie du même nom.

Quant au maître d’ouvrage, la loi Spinetta lui impose une obligation d'assurance dommages ouvrage. Celle-ci doit être souscrite à la date d'ouverture de chantier et prend effet à partir de la réception des travaux.

Voir cet article : garantie décennale

Signer un CCMI, c’est l’assurance de bénéficier de toutes les garanties nécessaires à la bonne réalisation de votre projet de construction. Sécurisant pour vous, le CCMI est également un gage de professionnalisme de la part du constructeur !

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