Le crédit immobilier pour la construction d’une maison

Bien préparer sa demande de prêt

Avant d'interroger les banques, il convient de bien préparer son dossier seul ou avec l'aide d'un courtier en prêt immobilier.

Déterminer son besoin de financement

L'emprunteur doit, tout d'abord, définir son projet et évaluer ses besoins en financement. En interrogeant les constructeurs, il est possible d'obtenir des devis et ainsi d'avoir une idée précise du coût de construction de sa maison.

Attention :

le futur propriétaire va payer le terrain et les travaux de construction mais également les raccordements au réseau (eau, gaz, électricité), les frais de notaire, de bornage, la taxe d'aménagement etc.

Plus de détails dans cet article : Taxe d’aménagement maison neuve : calcul et exonérations.

Faire un bilan de sa situation personnelle

Le futur emprunteur doit ensuite faire un bilan de sa situation financière personnelle et déterminer le montant maximal de son remboursement, en prenant en compte l'ensemble de ses charges. L'emprunteur doit aussi déterminer le montant de son apport personnel, sachant qu'un crédit immobilier sans apport est possible pour les Ventes en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) ou en cas de possession d'un terrain.

A savoir :

le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HSF) préconise désormais un maximum d'endettement de 35% contre 33% avant décembre 2020, les banques pouvant accepter un taux supérieur pour les personnes ayant des revenus élevés. Et la durée maximale de remboursement passe de 25 à 27 ans.

Utilisez la calculette de prêt immobilier afin de connaitre les informations essentielles pour votre crédit :

• le montant du prêt ;
  la durée ;
  le montant des mensualités à rembourser.

Séparer le remboursement du terrain et de la construction

Le futur propriétaire de la maison peut souscrire un prêt pour acheter d'abord le terrain, puis de souscrire un second prêt une fois que le constructeur a été trouvé. Mais, les frais d'assurance emprunteur et de cautionnement risquent d'être plus élevés. C'est pourquoi, la banque accordant le second prêt va souvent procéder au rachat du crédit immobilier du terrain.

Trouver de bonnes conditions de crédit immobilier pour une maison en construction

Le taux du crédit immobilier actuel

Le taux du crédit immobilier dépend de la durée de l'emprunt et du profil emprunteur. Ainsi à titre d'exemple, sur 20 ans le taux moyen s'établit aux environs de 1,10%. Mais ce taux pour les dossiers excellents passe à 0,59%.

Un outil "crédit immobilier simulation en ligne" permet de se faire une idée plus précise du taux, qui va être appliqué à son dossier.

Comment comparer les taux de crédit immobilier actuels

Pour bien comparer les taux proposés par les banques pour le crédit immobilier, l'emprunteur doit se référer au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) mentionné sur tous les documents remis par les établissements financiers. Ce TAEG comprend, en effet, tous les éléments entrant dans le calcul du crédit immobilier :

• Les intérêts.
• L'assurance du crédit immobilier.
• Les frais de dossier réclamés par la banque.
• Les frais de garantie (caution ou hypothèque).
• Les éventuels frais payés à un courtier.
• Les autres frais annexes, comme les frais d'ouverture de compte.

A noter :

le TAEG est également utile pour comparer les offres en cas de rachat de crédit immobilier.

Le remboursement du crédit immobilier pour une maison en construction

Dans le cas d'une vente VEFA ou d'un Contrat de Constructeur de Maison Individuelle (CCMI), le déblocage des fonds se fait progressivement de la manière suivante :

• 15% au démarrage,
• 25% à l'achèvement des fondations,
• 40% à l'achèvement des murs,
• 60% après la pose de la toiture,
• 75% une fois les fenêtres et cloisons posées,
• 95% à la fin des travaux de menuiserie, de chauffage et d'aménagement,
• 5% restants à la réception des travaux.

Ce déblocage des fonds expliquent l'existence des 3 modalités de remboursement :

Le remboursement immédiat

Lorsque l'emprunteur a des revenus suffisants pour payer les mensualités et son loyer, le déblocage du prêt se fait en une fois et l'emprunteur commence le remboursement de celui-ci immédiatement.

Le remboursement différé en totalité

Le remboursement du crédit débute à la livraison de la maison. Ce crédit évite de peser sur le budget du ménage mais il provoque un décalage dans l'amortissement du prêt.

Le remboursement différé avec frais intercalaires

Le remboursement différé avec frais intercalaires est également nommé remboursement avec différé partiel. En effet, le remboursement du capital ne débute qu'à la livraison du bien immobilier.
Mais les intérêts commencent à être réglés à chaque déblocage de fonds. Les mensualités (les frais intercalaires) augmentent donc au fur et à mesure que le chantier progresse. Ces mensualités sont calculées au taux du credit immobilier.

Un crédit immobilier pour construire soi-même sa maison

Les banques pour un crédit immobilier destiné à l'auto-construction sont très frileuses. En effet, contrairement à un contrat passé en marchés de travaux ou avec un CMI , elles ne peuvent pas miser sur les assurances, sur les cautions et les hypothèques en cas de défaillance du constructeur.

Voir cet article : Les différents types de contrats pour faire construire sa maison

Pour espérer obtenir un prêt pour construire soi-même sa maison, il est donc nécessaire de monter un excellent dossier :

• Le crédit immobilier sans apport est impossible. En effet, l'apport doit représenter 15 à 30% du projet, cet apport pouvant toutefois être le terrain constructible.
• Un bon historique bancaire (pas de crédit en cours, pas de découvert récurrent, une épargne régulière).
• Une situation professionnelle rassurante (CDI et fonctionnaires).

Astuce :

si le taux du crédit immobilier initial est peu favorable, il est possible de procéder à un rachat de crédit immobilier à des conditions plus classiques, la maison construite pouvant alors servir de garantie au nouveau prêt accordé.

Les prêts aidés pour faciliter le financement de la maison

Prêt à taux zéro, prêt conventionné, PAS, prêt action logement et prêt fonctionnaire permettent d'alléger les mensualités et de rendre éligibles plus de foyers au crédit immobilier.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ accordé sous condition de ressources permet, comme son nom l'indique, d'obtenir un prêt sans intérêt mais également sans frais de dossier. Ce prêt peut financer jusqu'à 40% de la construction de la maison principale. Un simulateur de crédit immobilier PTZ est disponible en ligne, afin de vérifier son éligibilité à ce dispositif.

Le prêt conventionné

Ce prêt est accordé sans condition de ressources. Le taux de ce prêt est variable selon les établissements bancaires avec un plafond fixé selon sa durée, par exemple 3,40% pour un taux fixe pour un remboursement allant de 15 à 20 ans.

Le Prêt à l'Action Sociale (PAS)

L'objectif du PAS est de favoriser l'accession à la propriété des ménages les plus modestes. Son montant est plafonné à 4500 €, en cas de construction d'une résidence principale.

Bon à savoir : les foyers accédant à la propriété dans certaines communes (situées en zone 3) et ayant souscrit un prêt conventionné ou un PAS peuvent être éligibles aux APL accession versées par la CAF ou par la MSA (Mutualité Sociale Agricole).

Le prêt action logement

Ce prêt accordé à taux avantageux est réservé aux futurs propriétaires employés dans une entreprise du secteur privé non agricole employant au minimum 10 salariés. Il est distribué par l'organisme action logement.

Le prêt immobilier fonctionnaire

Le prêt immobilier fonctionnaire est délivré sous condition avec un plafonnement à 3800 €. En dehors de ce dispositif, les fonctionnaires bénéficient souvent de conditions de prêts avantageuses avec possible cautionnement par leur mutuelle et assurance de prêt sur-mesure.

A noter : les prêts aidés se cumulent avec le prêt bancaire classique mais également entre eux.

Consultez aussi : Aides pour la construction d’une maison individuelle