Quelle forme de SCI Choisir ? (Société Civile Immobilière)

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La Société civile immobilière ou SCI est avant tout une personne morale qui s’adresse autant aux particuliers qu’aux professionnels. Elle dispose en propre d’une existence juridique et est régie par les articles 1845 à 1870-1 du code civil.
Grâce à cette structure, plusieurs personnes – de la même famille ou non peuvent être propriétaires d’un même bien immobilier et en assurent ensemble la gestion. Les avantages de la SCI sont nombreuses, notamment au regard de la fiscalité des revenus fonciers.

Néanmoins, cette structure comporte des inconvénients qu’il convient de ne pas négliger.

Vous devrez : rédiger et enregistrer les statuts dont son siège social auprès du service des impôts, publier un avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales (JAL), immatriculer la SCI au greffe du tribunal de commerce ou au centre de formalités des entreprises (CFE).

A quoi sert une SCI ?

La SCI a pour but principal de permettre la gestion d'actifs immobilier.
Entre outre elle permet de répondre aux besoins suivant :

investir à plusieurs pour acquérir le bien ;
bénéficier d'avantages fiscaux (impôt sur les sociétés, ou imposition proportionnel au nombre de parts) ;
échapper à l’indivision ;
faciliter la gestion du patrimoine immobilier commun ;
optimiser la transmission du patrimoine des associés de la SCI.

Quelle SCI choisir ?

Toutes les SCI (sociétés civiles immobilières ont des points communs). Reste à déterminer quel type de SCI choisir.
La loi n'impose pas un montant de capital social minimum pour cette forme de société civile. Un euro peut suffire dans l'absolu. Celui-ci peut être à variable ou fixe.
La société doit comprendre un minimum de 2 personnes. Aucun maximum requis.

1) La SCI Familiale

Le principe de la SCI familiale est d’attribuer un droit de propriété sur un même bien immobilier à plusieurs membres d’une même famille. Il s’agit d’un type de SCI à privilégier si vous souhaitez créer votre SCI avec des membres de votre famille.

L’objectif est double :

La transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier dans le cercle familial ;
L’optimisation fiscale au moment de la succession des héritiers.

2) La SCI de location

Le principe de la SCI de location est de permettre à plusieurs associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif d’une telle structure est d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens, en règle générale pour le(les) louer. L’intérêt principal est de contourner les difficultés de l’indivision.

Comment la SCI peut-elle concrètement permettre de contourner l’indivision ?
L’indivision est une situation dans laquelle le patrimoine du défunt est la propriété de tous les héritiers, de manière indivise. L’inconvénient réside dans le fait que lorsqu’il s’agit d’une cession de bien, tous les indivisaires doivent en principe donner leur accord. Or, en pratique, cela bloque le processus décisionnel. De plus, le fait pour tout indivisaire de récupérer sa part entraîne le partage et la vente automatique du bien.

Or, la SCI permet d’éviter ces désagréments puisque c’est le gérant – et non plus les associés – qui est investi de la gestion du bien immobilier. Il tient ses pouvoirs de sa position de gérant, dans la limite des statuts. De plus, la cession de parts devient plus complexe puisque cela nécessite au préalable de trouver un preneur. Enfin, le titulaire de parts sociales ne peut réclamer la dissolution de la SCI qu’à certaines conditions limitatives.

4) La SCI d'attribution

Opter pour une SCI d’attribution n’a d’intérêt que pour les personnes dont l’objectif est de créer une SCI afin de faire construire ou d’acquérir un ensemble immobilier pour le diviser ensuite entre les différents associés. Une fois la division accomplie, la SCI se dissout.

5) La SCI en jouissance partagée

Le principe de la SCI en jouissance à temps partagée est de permettre à chaque associé de profiter de la jouissance du bien immobilier durant sa période d’occupation. Cette période est fonction de l’apport que chacun a injecté dans le capital. Plusieurs propriétaires usent et occupent donc le bien immobilier. Ce type de SCI revêt principalement un intérêt en matière de résidences secondaires.

6) La SCI de construction-vente (SCCV)

La SCI de construction-vente (SCCV) est la seule qui permette une activité commerciale. Son unique objectif est de construire un bien immobilier dans l’objectif de le revendre. Il s’agit d’une activité s’apparentant plutôt à de la promotion immobilière. En principe, la Société Civile de Construction Vente est dissoute une fois la vente réalisée.