Achat en copropriété : 7 conseils à vérifier avant de se lancer

Bien lire le règlement de copropriété

Parmi les documents importants d’un achat en copropriété : le règlement de copropriété. Pensez à le demander au vendeur avant même de signer votre promesse de vente. Ce document, obligatoire, reprend des informations précises qui protègent chacun des copropriétaires en cas de litige :

• les droits et devoirs de chaque partie prenante dans l’immeuble ;
• le type d’activité autorisé au sein de la copropriété (activité libérale, commerciale, etc.) ;
• la mention des parties communes (parties de l’immeuble destinées à l'usage de l’ensemble des copropriétaires) et des parties privatives (parties du bâtiment réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire spécifique);
• la mention, le cas échéant, des surfaces à jouissance exclusive, utilisées par un seul copropriétaire (terrasse, balcon…) ;
• les modalités de calcul et de répartition des charges entre les copropriétaires.

Se renseigner sur le type de gestion de la copropriété

Une copropriété peut être gérée financièrement et administrativement de 2 façons :

1. Par un syndic professionnel (exemple : une agence immobilière).
2. Par un syndic bénévole, obligatoirement propriétaire d’un lot (représente aujourd’hui plus de 10% des syndics en France, selon l’association des responsables de copropriété (ARC).

Professionnel ou bénévole, la différence est de taille pour votre portefeuille. Renseignez-vous bien avant d’acheter en copropriété.

Demander les diagnostics obligatoires pour l’achat d’un bien en copropriété

Pour vendre un logement, qu’il soit en copropriété ou non, un propriétaire doit faire réaliser des diagnostics immobiliers. La raison ? S’assurer que l’acquéreur ne court aucun risques et qu’aucun travaux de mise aux normes ne sont à prévoir.

Le vendeur doit vous transmettre le dossier de diagnostics technique (DDT) du logement au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce document reprend les diagnostics techniques obligatoires réalisés sur :

• les parties privatives : amiante, termites, plomb, performance énergétique, gaz, électricité, état des risques et pollution ;
• les parties communes : DTA (Dossier Technique Amiante), CREP (Constat des Risques d'Exposition au Plomb), Diagnostic Termites, Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif et conclusions du diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles ayant fait l'objet d'une procédure pour insalubrité

Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots, et un audit énergétique pour les copropriétés de 50 lots et plus.

Vérifier l’état général des parties communes

En qualité de copropriétaire, vous possédez une quote-part des parties communes. En d’autres termes, si des travaux sont à prévoir, vous devrez aussi mettre la main au portefeuille. Avant de vous lancer dans un achat en copropriété, assurez-vous donc de leur bon état.

Pensez à :

• contrôler l’état des façades (présence ou non de fissures, état des peintures, etc.) ;
• vérifier l’usure des sols, des murs et des menuiseries dans les couloirs et la cage d’escalier ;
• visiter les sous-sols pour s’assurer de l’absence d’humidité, de rongeurs, etc. ;
• vérifier l’isolation des fenêtres, des murs et du toit.

Charges annuelles de copropriété : montant et répartition

Chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges annuelles de copropriété dont le budget est fixé lors d’une assemblée générale. Celles-ci sont divisées en 2 types :

1. les charges de copropriété générales, qui servent à financer l’administration et l’entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, frais d’organisation de l’assemblée générale, ravalement des façades, gestion des ordures…). Elles sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la surface de leur bien.
2. les charges de copropriété spéciales, qui correspondent aux services et équipements communs (gardiennage, espaces verts, entretien de la chaudière collective ou de l’ascenseur, etc.). Elles sont réparties selon l’usage qui en est fait par chaque copropriétaire. Par exemple, les résidents d’un appartement au rez-de-chaussée ne paient pas les frais d’entretien de l’ascenseur s’il n’y a pas de sous-sol.

Avant la signature du compromis de vente, le vendeur doit vous remettre un « pré-état daté » reprenant diverses informations financières (article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation) :

• le montant des charges et des travaux payés au titre des 2 exercices comptables précédant votre achat en copropriété ;
• les sommes potentiellement dues au syndicat de copropriété par l’acquéreur ;
• les dettes du vendeur à l'égard du syndicat ;
• les impayés de charges au sein de la copropriété, le cas échéant.

Avant la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, un «état daté » vous est remis. C'est un document informatif, rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, et dont le coût est à votre charge. Ce document vous permet ainsi de connaître les sommes qui seront à votre charge après la vente :

• le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel ;
• le montant des provisions restant à verser pour les travaux déjà votés ;
• les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire vendeur ;
• l’objet et l’état des procédures judiciaires concernant les impayés.

Des travaux ont-ils été votés lors des dernières assemblées générales des copropriétaires ?

Avoir à payer plusieurs milliers d’euros après l’achat d’un logement en copropriété pour des travaux peut vous mettre dans le rouge. Pour éviter les mauvaises surprises, prenez connaissance des éventuelles dépenses importantes. Cette information est disponible sur les procès-verbaux des deux dernières assemblées de la copropriété. Mais ce n’est pas tout ! Soyez malin et contactez le président du syndic. Il vous apportera des informations précieuses sur le budget de la copropriété.

Travaux en copropriété : quid de la dommage ouvrage

Si vous envisagez des travaux dans votre appartement acheté en copropriété, la loi Spinetta vous oblige à souscrire une assurance dommages ouvrage afin de protéger l’immeuble et les propriétaires successifs jusqu’à 10 ans après la date de réception des travaux. Vous devrez alors remettre une attestation d'assurance dommages ouvrage au syndic, gage de votre bonne foi.

Dans le cas où les travaux concernent les parties communes, c’est au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de souscrire la dommage-ouvrage.

Évidemment, les dommages couverts par une dommage ouvrage copropriété sont similaires à ceux d’une DO « classique », à savoir les dommages compromettant la solidité de l'immeuble, l'un de ses éléments constitutifs ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

Pour en savoir + lisez cet article : copropriété assurance dommages ouvrage

Avec 9,7 millions de logements, les logements en copropriété représente 28% du parc immobilier en France. Preuve que cette forme d’investissement séduit. Si vous êtes tenté, vous aussi, par l’achat en copropriété, gardez en tête ces quelques conseils. Ils sont la clé d’une aventure immobilière couronnée de succès.