Achat en copropriété : 7 conseils à vérifier avant de se lancer

Meilleurs Conseils sur l’Achat en Copropriété

L’achat d’un appartement ou d’une maison en copropriété est un projet qui doit être mûrement réfléchi. Maxiassur fait le point avec vous sur tous les points à considérer avant de devenir copropriétaire.

Bien lire le règlement de copropriété

Parmi les documents importants d’un achat en copropriété : le règlement de copropriété. Pensez à le demander au vendeur avant même de signer votre promesse de vente. Ce document, obligatoire, reprend des informations précises qui protègent chacun des copropriétaires en cas de litige :

  • les droits et devoirs de chaque partie prenante dans l’immeuble ;
  • le type d’activité autorisé au sein de la copropriété (activité libérale, commerciale, etc.) ;
  • la mention des parties communes (parties de l’immeuble destinées à l'usage de l’ensemble des copropriétaires) et des parties privatives (parties du bâtiment réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire spécifique);
  • la mention, le cas échéant, des surfaces à jouissance exclusive, utilisées par un seul copropriétaire (terrasse, balcon…) ;
  • les modalités de calcul et de répartition des charges entre les copropriétaires.

Se renseigner sur le type de gestion de la copropriété

Une copropriété peut être gérée financièrement et administrativement de 2 façons :

  1. Par un syndic professionnel (exemple : une agence immobilière).
  2. Par un syndic bénévole, obligatoirement propriétaire d’un lot (représente aujourd’hui plus de 10% des syndics en France, selon l’association des responsables de copropriété (ARC).

Professionnel ou bénévole, la différence est de taille pour votre portefeuille. Renseignez-vous bien avant d’acheter en copropriété.

Demander les diagnostics obligatoires pour l’achat d’un bien en copropriété

Pour vendre un logement, qu’il soit en copropriété ou non, un propriétaire doit faire réaliser des diagnostics immobiliers. La raison ? S’assurer que l’acquéreur ne court aucun risques et qu’aucun travaux de mise aux normes ne sont à prévoir.

Le vendeur doit vous transmettre le dossier de diagnostics technique (DDT) du logement au plus tard le jour de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce document reprend les diagnostics techniques obligatoires réalisés sur :

  • les parties privatives : amiante, termites, plomb, performance énergétique, gaz, électricité, état des risques et pollution ;
  • les parties communes : DTA (Dossier Technique Amiante), CREP (Constat des Risques d'Exposition au Plomb), Diagnostic Termites, Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif et conclusions du diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles ayant fait l'objet d'une procédure pour insalubrité

Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots, et un audit énergétique pour les copropriétés de 50 lots et plus.

Vérifier l’état général des parties communes

En qualité de copropriétaire, vous possédez une quote-part des parties communes. En d’autres termes, si des travaux sont à prévoir, vous devrez aussi mettre la main au portefeuille. Avant de vous lancer dans un achat en copropriété, assurez-vous donc de leur bon état.

Pensez à :

  • contrôler l’état des façades (présence ou non de fissures, état des peintures, etc.) ;
  • vérifier l’usure des sols, des murs et des menuiseries dans les couloirs et la cage d’escalier ;
  • visiter les sous-sols pour s’assurer de l’absence d’humidité, de rongeurs, etc. ;
  • vérifier l’isolation des fenêtres, des murs et du toit.

Charges annuelles de copropriété : montant et répartition

Chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges annuelles de copropriété dont le budget est fixé lors d’une assemblée générale. Celles-ci sont divisées en 2 types :

  1. les charges de copropriété générales, qui servent à financer l’administration et l’entretien de l’immeuble (nettoyage des parties communes, frais d’organisation de l’assemblée générale, ravalement des façades, gestion des ordures…). Elles sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la surface de leur bien.
  2. les charges de copropriété spéciales, qui correspondent aux services et équipements communs (gardiennage, espaces verts, entretien de la chaudière collective ou de l’ascenseur, etc.). Elles sont réparties selon l’usage qui en est fait par chaque copropriétaire. Par exemple, les résidents d’un appartement au rez-de-chaussée ne paient pas les frais d’entretien de l’ascenseur s’il n’y a pas de sous-sol.

Avant la signature du compromis de vente, le vendeur doit vous remettre un « pré-état daté » reprenant diverses informations financières (article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • le montant des charges et des travaux payés au titre des 2 exercices comptables précédant votre achat en copropriété ;
  • les sommes potentiellement dues au syndicat de copropriété par l’acquéreur ;
  • les dettes du vendeur à l'égard du syndicat ;
  • les impayés de charges au sein de la copropriété, le cas échéant.

Avant la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, un «état daté » vous est remis. C'est un document informatif, rédigé par le syndic à la demande du vendeur ou du notaire, et dont le coût est à votre charge. Ce document vous permet ainsi de connaître les sommes qui seront à votre charge après la vente :

  • le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel ;
  • le montant des provisions restant à verser pour les travaux déjà votés ;
  • les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire vendeur ;
  • l’objet et l’état des procédures judiciaires concernant les impayés.

Des travaux ont-ils été votés lors des dernières assemblées générales des copropriétaires ?

Avoir à payer plusieurs milliers d’euros après l’achat d’un logement en copropriété pour des travaux peut vous mettre dans le rouge. Pour éviter les mauvaises surprises, prenez connaissance des éventuelles dépenses importantes. Cette information est disponible sur les procès-verbaux des deux dernières assemblées de la copropriété. Mais ce n’est pas tout ! Soyez malin et contactez le président du syndic. Il vous apportera des informations précieuses sur le budget de la copropriété.

Travaux en copropriété : quid de la dommage ouvrage

Si vous envisagez des travaux dans votre appartement acheté en copropriété, la loi Spinetta vous oblige à souscrire une assurance dommages ouvrage afin de protéger l’immeuble et les propriétaires successifs jusqu’à 10 ans après la date de réception des travaux. Vous devrez alors remettre une attestation d'assurance dommages ouvrage au syndic, gage de votre bonne foi.

Dans le cas où les travaux concernent les parties communes, c’est au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de souscrire la dommage-ouvrage.

Évidemment, les dommages couverts par une dommage ouvrage copropriété sont similaires à ceux d’une DO « classique », à savoir les dommages compromettant la solidité de l'immeuble, l'un de ses éléments constitutifs ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

Pour en savoir + lisez cet article : copropriété assurance dommages ouvrage

Avec 9,7 millions de logements, les logements en copropriété représente 28% du parc immobilier en France. Preuve que cette forme d’investissement séduit. Si vous êtes tenté, vous aussi, par l’achat en copropriété, gardez en tête ces quelques conseils. Ils sont la clé d’une aventure immobilière couronnée de succès.

Les aspects à considérer pour construire une maison écologique

#1- Penser son projet d’éco-construction en amont

La réussite d’un projet d’habitat écologique passe par une phase initiale de réflexion :

  • de quelle superficie ai-je besoin pour vivre qualitativement ? Une maison de 200m2 est-elle justifiée avec seulement 2 enfants par exemple ;
  • pour quelles raisons me diriger vers l’éco-construction ? Quels sont mes principes de vie, mes rêves pour l’avenir ;
  • quels sont les matériaux qui vont permettre d’assurer un bon confort, été comme hiver ?
  • quelle énergie choisir et sur quels critères (économique, environnemental, approvisionnement) ?

Durant ce processus de questionnement, prenez aussi conseils auprès de professionnels et de particuliers ayant eux-mêmes construit une maison respectueuse de l’environnement. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour déterminer le meilleur mode de construction et les matériaux qui répondront à vos attentes.

#2- S’informer sur le contexte législatif

L’éco-construction est encadrée par la loi. Connaître les règles et normes en vigueur (loi POPE, RT 2012 puis 2020, grenelle de l’environnement) et maîtriser leur mise en application est indispensable quand on se lance dans un tel projet. De même, renseignez-vous sur les dispositifs d’aide à la construction éco-responsable :

  • exonération de taxe foncière pendant 5 ans pour les logements labellisés BBC peuvent obtenir une exonération de taxe foncière totale ou partielle pendant au moins 5 ans ;
  • prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • bonus de constructibilité pour les bâtiments à haute performance énergétique ;
  • les aides des collectivités locales ;
  • TVA réduite.

#3- Choisir le bon matériau pour construire sa maison écologique

Le bois

Incontournable de l’habitat écolo, le bois a la côte auprès des Français : les constructions en bois augmentent de 15 % par an depuis une décennie. Et pour cause : c’est un matériau 15 fois plus isolant que le béton. En éco-construction , le bois est généralement utilisé pour construire l’ossature des bâtiments.

Le chanvre

Le chanvre est un matériau très apprécié pour ses caractéristiques écologiques. Il pousse en abondance, requiert peu d’engrais et peu d’eau, et ne nécessite pas de pesticides. Mélangé à de la chaux, le chanvre forme une sorte de pâte que l’on dépose ensuite entre des planches de coffrage, en remplacement du béton.

La paille

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, une maison en paille est très solide. Comment ça marche ? L’ossature de la maison en bois est remplie de bottes de paille, que l’on enduit ensuite de chaux. L’épaisseur de murs ainsi obtenue permet une très bonne capacité d’isolation.

La terre crue

La terre crue est idéale pour l’éco-construction : elle est disponible en quantité, régule l'humidité de l'air ambiant, permet une bonne isolation en été comme en hiver et sa fabrication ne nécessite que très peu d'énergie. Sa technique de pose est similaire à celle des murs en chanvre, mais doit être complétée par un soubassement en pierre ou en brique.

#4- Bien choisir son terrain

Construire sa maison en étant éco-responsable implique aussi de choisir le terrain en fonction de ses avantages écologiques et de ce que l’on souhaite. Examinez l’exposition au soleil, les vents, le niveau d’ensoleillement, la présence de végétation aux alentours.
Pensez à l’écoulement des eaux et la collecte de l’eau de pluie, au raccordement aux différents réseaux et à la viabilisation Tous ces paramètres influent sur votre stratégie d’isolation, la gestion de la chaleur ou du froid, le type de fenêtre à prévoir et leur inclinaison, l’éclairage, etc. Demandez au vendeur si une étude de sol a été réalisée.

#5- Décider de déléguer à un professionnel compétent ou construire son habitat durable soi-même

Le contrat clé en main

L’entreprise est la plupart du temps un constructeur de maisons écologiques ou assimilés. Le professionnel s’occupe de tout : dossier de financement, présentation du plan de travaux, dépôt du permis de construire, etc. afin que le dossier soit accepté par l’organisme financier.

Le maître d’œuvre

Le maître d’œuvre peut être architecte ou non. Ce professionnel, protégé par une garantie décennale, vous accompagne tout au long du processus d’éco-construction :

  • définition du projet ;
  • descriptif des travaux nécessaires ;
  • découpage des travaux en lots afin de chiffrer le montant pour chaque artisan ;
  • réception des travaux à la fin du chantier.

Le marché de travaux

Le marché de travaux est un marché conclu avec des entrepreneurs qui a pour objet soit l'exécution, soit la conception et l'exécution d'un ouvrage ou de travaux. Étant donné que vous êtes le seul maître à bord, vous démarchez vous-même les différents prestataires dont vous aurez besoin, après avoir élaboré un plan de travaux.

Le conseil Maxiassur : les différents type de contrat pour faire construire sa maison.

si vous faites appel à des professionnels, travaillez avec des personnes de confiance que l’on vous a recommandées et dont vous avez pu visiter quelques réalisations. Rien de pire que de confier son chantier à un amateur qui ne donne plus signe de vie une fois le premier acompte versé !

Lire cet article :

Construire sa maison écologique soi-même

Avant de se lancer en éco-construction, il faut d’abord se demander si l’on dispose des compétences et des qualités requises pour construire une maison respectueuse de l’environnement. Il faut bien évidemment disposer de qualités de coordinateur de projet, de chef de chantier, de maçon, de plombier, de charpentier, ou encore d’architecte. Si ce n’est pas le cas, il faudra envisager de recourir ponctuellement aux services de professionnels, ou d’amis qui s’y connaissent si vous êtes chanceux.

Vous l’aurez compris, se lancer dans l’éco-construction est à la fois bon pour la planète et votre porte-monnaie. Pour faire de ce noble projet une totale réussite, prenez le temps de la réflexion et suivez ces 5 conseils avisés.
Un petit conseil supplémentaire n'oubliez pas de souscrire une assurance dommages ouvrage. En effet en cas de malfaçons ou de vente de votre nouveau bien cette garantie se révélera fort utile.

Des clients satisfaits ils vous le disent

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Très bon accompagnement tout au long de ma démarche. Réponses rapides. Démarche finalisée rapidement. Je suis très satisfait.

Monsieur Renault BAZEILLES

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