Oui/Non: devenir propriétaire en 8 questions
Acheter un bien immobilier ne se fait pas à la légère, surtout s’il s’agit d’une primo-accession. Vous envisagez d’investir dans la pierre et vous vous posez 1 000 questions ?
Découvrez nos conseils pour devenir propriétaire sans prise de tête.
1.Est-il obligatoire d’avoir un CDI pour accéder à la propriété ?
Non. Même si les organismes de prêt sont assez frileux à l’idée d’accorder un prêt immobilier à des personnes sans CDI, devenir propriétaire sans ce précieux sésame n’est toutefois pas impossible. Le nerf de la guerre, c’est l’argent. Aux potentiels acquéreurs de prouver leur stabilité financière, qu’ils soient en CDD, en intérim ou encore indépendants, au moyen de fiches de paie, relevés de compte, bilan comptable, déclaration d’impôts sur le revenu, un apport conséquent, etc.. Plus l’organisme est rassuré, plus il sera enclin à accorder un prêt immobilier.
2.Est-il possible de devenir propriétaire sans apport ?
Oui, mais… Si vous devez contracter un crédit pour acheter un appartement ou une maison, présenter un apport personnel à la banque est généralement recommandé…mais pas obligatoire. En effet, un ménage disposant de garanties financières solides peut emprunter la totalité de la somme nécessaire à la réalisation de son projet immobilier. Néanmoins, pour compenser le risque, l’organisme emprunteur exigera un taux d'intérêt un peu plus élevé, ce qui impactera grandement la rentabilité sur le long terme. Pour les autres, devenir propriétaire sans apport est quasiment impossible. Celui-ci peut provenir d’un Plan d’Épargne Logement, un héritage, etc. : tout est permis. Sachez enfin qu’il n’existe pas de règles quant au montant de l’apport à verser. Si une banque vous demande un apport trop élevé, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de ses concurrents. Certains organismes acceptent des apports faibles.
3.Investir dans l’immobilier ancien est-il plus rentable que dans le neuf ?
Non. Cette idée qu’investir dans l’immobilier ancien est plus rentable a la vie dure, notamment depuis la loi Malraux qui donne droit à une réduction d’impôt en cas d’achat dans l’ancien. Si cette loi est intéressante, vous devez savoir tout de même savoir 2 ou 3 petites choses :
- les frais de notaire sont bien plus élevés dans l’ancien (environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf) ;
- les frais de réparation et de rénovation inévitables, souvent onéreux, s’ajoutent à la facture finale ;
- les dispositifs d’aide à l’accession mis en place par l’État (PTZ, PAS, exonération temporaire de longue durée, etc.) sont valables dans le neuf (ou dans l’ancien mais sous réserve de réaliser d’importants travaux).
Calculer le montant vous pouvez emprunter
Renseignez le nombre d'emprunteur, les revenus et le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser par mois.
4.Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Oui et non. Les frais de notaire sont composés essentiellement de taxes qui reviennent à l’Etat (et de la rémunération des notaires, en petite proportion). Par nature, ils sont tout bonnement impossibles à négocier. Toutefois, depuis 2016, les notaires qui acceptent de réduire leur commission peuvent accorder des remises allant jusqu’à 10% à leur client, si le coût de la vente excède 150.000 euros.
5.L’acquéreur bénéficie-t-il de garanties, même après un achat immobilier ?
Oui. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, votre bien construit depuis moins de 10 ans bénéficie de différentes garanties :
- décennale : elle oblige le constructeur à réparer tout dommage compromettant la solidité de la maison ou la impropre à sa destination pendant 10 ans à compter de la réception des travaux ;
- parfait achèvement : elle impose la réparation de toutes les malfaçons survenues au cours de l'année suivant la réception des travaux ;
- biennale : elle oblige le constructeur à remplacer tout équipement défectueux au cours des deux années qui suivent la réception des travaux.
Un rappel important : Vous faites construire votre maison par une entreprise ? Vous devez alors souscrire une assurance construction dommages-ouvrage. Celle-ci permet, en cas de dommages, d'être remboursé de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu'une décision de justice ne soit rendue.
6.La souscription d’une assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Non. Dans les faits, l'assurance d'un prêt immobilier n'est pas obligatoire, mais il vous sera très difficile de contracter un crédit sans être protégé contre les risques de maladie ou de décès. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez souscrire l’assurance emprunteur de votre choix et faire jouer la concurrence si celle proposée par votre banque vous paraît trop onéreuse.
7.Seules les banques sont habilitées à accorder un crédit immobilier ?
Non. Outre les banques classiques ou en ligne, généralistes ou spécialisées dans le financement immobilier, vous pouvez obtenir un prêt auprès :
- d’établissements de crédit, tous agréés par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ;
- un courtier : ce professionnel indépendant se chargera de dénicher l’offre de prêt immobilier la plus intéressante selon votre profil et votre budget à l'aide d'un outil de simulation de crédit immobilier ;
- d’un intermédiaire de crédit mandaté par un établissement de crédit, à titre exclusif ou non (exemple : un constructeur de maisons individuelles).
8.Je souhaite acheter un logement en VEFA. Est-ce plus risqué ?
Non. La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), ou vente sur plan, est un type de contrat encadré par la législation de façon à protéger au maximum les acquéreurs. À travers la garantie financière d'achèvement (GFA) notamment, le promoteur s’engage à respecter les plans validés avec l’acquéreur. Ainsi, vous avez l’assurance de voir votre bien achevé, même en cas de faillite de l’entreprise de construction.
9.2020 : le bon moment pour devenir propriétaire ?
Oui, paraît-il. Au vu des taux historiquement bas, (1,47 % sur 25 ans selon Meilleurtaux.com en octobre 2019), les professionnels de l’immobilier comme Bernard Cadeau (ex-président du réseau ORPI), sont unanimes : devenir propriétaire en 2020 est toujours intéressant. Toutefois, attention à ne pas se lancer à l’aveuglette.
Pour déterminer si l’acquisition d’un logement est intéressante pour vous, il faut d’abord tenir compte de votre situation personnelle et professionnelle, indépendamment de l’état du marché immobilier. Ensuite, il faut analyser d’autres critères comme le niveau des prix au m2 à l’endroit où vous voulez acheter et comparer avec la location.
58 % des Français possèdent au moins un bien immobilier. Pour les autres, devenir propriétaire est un rêve désormais accessible grâce aux nombreuses aides à l’accession et les taux historiquement bas pour emprunter. Alors, en 2020, accédera, n’accèdera pas à la propriété ? À vous de voir. Une chose est sûre, avec cet article, tout est désormais plus clair !
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