Investissement locatif : critères de choix pour votre assurance emprunteur
Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque exige en règle générale la souscription à une assurance emprunteur, ou assurance de prêt immobilier. Cela offre à l’établissement prêteur une protection contre le risque d’impayé. L’emprunteur se couvre également pour les situations où il serait incapable de continuer à rembourser les mensualités de son prêt.
Quel type d’assurance emprunteur choisir si vous avez un projet d’investissement locatif ?
Assurance emprunteur pour un investissement locatif et pour un investissement résidentiel : principales différences
Toute personne désireuse d’emprunter doit souscrire une assurance de prêt immobilier, bien que cela ne soit pas obligatoire aux yeux de la loi. La banque prêteuse soumet généralement son offre de prêt à la souscription concomitante d’une assurance emprunteur.
La principale différence entre une assurance de prêt immobilier pour un investissement résidentiel (résidence principale ou secondaire) et un investissement locatif réside dans les garanties demandées par la banque. S'il s'agit d'un investissement locatif, il est d'usage de prendre moins de garanties puisque les loyers remboursent le prêt en tout ou en partie en cas de difficultés (de santé notamment). Dans le cadre d'un achat résidentiel les choses sont différentes. Dans ce cas, votre banque demandera bien souvent des garanties en plus, comme la garantie d'invalidité et d’arrêt de travail.
Plus de détails dans cet article : Garanties assurance emprunteur
Investissement locatif : des garanties allégées pour votre assurance
Celui qui décide d’investir dans un bien immobilier souscrit en règle générale des garanties de base, allégées en comparaison d’un investissement résidentiel. L’allègement des garanties de base exigées par la banque est dû à la perception des loyers. Ces derniers permettent en principe de mieux affronter le paiement des échéances mensuelles. L’établissement prêteur est donc plus serein face au prêt demandé, surtout si les loyers compensent totalement les mensualités.
En outre, la loi Alur en date du 20 février 2014 impose aux emprunteurs de souscrire à une garantie responsabilité civile, y compris si le logement est libre de tout occupant. Lorsqu’un locataire est en place, cette garantie vient souvent compléter celle du locataire.
Le contrat de groupe, peu adapté pour un investissement locatif
Les banques exigent une quotité assurée pour au moins 100 % du montant total emprunté. Si vous souscrivez un prêt immobilier dans le cadre d'un investissement locatif, il convient de choisir une assurance emprunteur la plus personnalisée possible. Or, si vous vous tournez vers votre banque pour votre crédit, celle-ci vous proposera une assurance de groupe souvent très complète. L'assurance de groupe est uniformisée, standardisée, ce qui signifie qu'elle ne prend pas en compte tous les profils différents d'emprunteurs. Le tarif est établi en prenant en compte la moyenne des risques des assurés.
Ainsi, dans le cadre d'un investissement locatif, les risques encourus sont par nature moins importants que si vous achetez votre résidence principale. Il peut donc être plus intéressant de vous tourner vers une assurance emprunteur personnalisée, qui vous proposera une cotisation plus intéressante pour des garanties adaptées à vos besoins.
En savoir plus : Prix assurance emprunteur
L'assurance emprunteur déléguée, pour une solution personnalisée
Qui dit emprunt pour un investissement locatif dit assurance de prêt sur-mesure. Votre banque prêteuse ne peut pas vous imposer de contrat en particulier et vous avez donc la possibilité de vous tourner vers une assurance individuelle, en vertu de la délégation d'assurance emprunteur.
La seule condition est de choisir un contrat qui propose au moins les mêmes garanties que celles offertes par votre banque. La majorité des compagnies d'assurance externes vous proposeront un contrat en capital restant dû. Cela signifie concrètement que les cotisations à payer diminueront au fur et à mesure du paiement des mensualités. Les garanties couvertes s'adapteront également à votre profil d'emprunteur, tout en vous proposant une offre financièrement plus intéressante.
Investissement locatif et durée de l’emprunt immobilier
Quelle est la durée moyenne d'un emprunt immobilier pour un investissement locatif ? Cette durée est issue d'un compromis entre le niveau d'endettement de l'emprunteur (qui est de 33 % des revenus au maximum) et les revenus issus de la location du logement.
Au moment de choisir votre assurance emprunteur veillez toutefois à prendre en compte la durée totale du prêt immobilier. En effet, cette durée a une incidence sur le taux pratiqué et donc sur le coût total de l'emprunt puisque le coût de l'assurance de prêt immobilier se calcule en prenant en considération la durée de l'offre de prêt.
Si vous décidez de rembourser rapidement le capital emprunté, le taux d'intérêt est plus bas mais les mensualités plus élevées. Cela fragilise l'emprunteur s'il ne parvient plus à payer. Au contraire, allonger la durée de remboursement du prêt immobilier diminue les mensualités mais augmente généralement le taux d'intérêt, tout en laissant plus de marge au budget.
Investissement locatif via une SCI ou une SCPI
Vous vous êtes constitué en SCI (société civile immobilière) ou en SCPI (société civile de placement immobilier) et vous souhaitez souscrire une assurance emprunteur pour votre investissement locatif ? Dans ce type de contrat, chaque associé peut répartir les quotités comme il le souhaite, de sorte à créer plusieurs combinaisons différentes. Les associés ne sont pas contraints d'être couverts selon la même quotité, ce qui peut donc faire varier le contrat en fonction des ressources de chacun. Cela ne dépend pas des parts possédées par les associés. Ce qui signifie concrètement que l'associé qui détient une minorité de parts peut parfaitement s'assurer à 100 % tandis que les autres seront assurés pour une partie inférieure.
Pour choisir l'assurance emprunteur la plus adaptée et faire baisser le prix, les associés peuvent actionner la délégation auprès du même assureur. Cela leur permet de gagner du temps et de bénéficier de la baisse de cotisation en cas de souscription par plusieurs emprunteurs.
Possibilité de déduire les primes du contrat de vos revenus fonciers
La loi vous permet de déduire les primes du contrat d’assurance emprunteur de vos revenus locatifs. Ces derniers sont les revenus issus de la location de votre bien immobilier. Pour déduire les charges de ses revenus, vous devez prouver que vous avez effectivement supporté le paiement des primes d’assurance. Vous devez également fournir aux services fiscaux tous les justificatifs demandés et correspondant à votre investissement locatif ainsi qu’au contrat d’assurance emprunteur.
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