Comment optimiser la déduction des charges de vos revenus fonciers ?

Que vous soyez déjà propriétaire d’un ou plusieurs biens meublés en location ou que vous envisagiez d’investir dans la pierre, l’optimisation de vos revenus fonciers est un sujet important. Il est essentiel de bien se renseigner sur les éléments constitutifs de ce revenu mais, également sur les charges et les frais qui y sont liés. En tant que bailleur d’un logement meublé, vous pouvez opter pour le régime micro BIC ou pour le réel simplifié.

Le micro BIC

Le micro BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %. Très simple d’utilisation, il est cependant bien souvent beaucoup moins avantageux que le régime réel simplifié. Ce dernier permet de déduire les charges réellement engagées ainsi que les amortissements des loyers encaissés. Il est donc nécessaire de s’intéresser aux charges et dépenses déductibles de votre revenu foncier. Quels sont les frais et les charges à la charge du propriétaire bailleur ? Dans quelle mesure sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

L’amortissement du bien : le privilège de la location meublée

C’est l’avantage premier d’une location meublée. En effet, en louant un logement vide le propriétaire ne pourra pas déduire d’amortissement. Or, il s’agit généralement du principal levier pour diminuer, voire supprimer, les revenus fonciers à déclarer.

Tous les biens finissent par s’user du fait de leur utilisation et du temps qui passe. Ils perdent donc une partie de leur valeur au fur et à mesure que les années avancent. Cette détérioration progressive porte le nom d’amortissement. La durée d’amortissement est dépendante des composantes du bien : le terrain, le gros œuvre et les aménagements. Le propriétaire pourra ainsi ventiler le prix total de son appartement ou de sa maison. En effet, depuis 2005, il est possible de répartir la valeur d’un bien en chacune de ses composantes. En moyenne, la durée d’amortissement d’un logement est comprise entre 30 et 40 ans. Cette partie est assez technique et requiert des connaissances spécifiques. Il est recommandé de se faire accompagner afin d’optimiser l’amortissement d’un bien.

En revanche, ne vous inquiétez pas de l’impact de l’amortissement sur une future vente. Ce n’est pas la valeur amortie qui est utilisée comme base de calcul pour déterminer la plus-value, mais bien la valeur d’acquisition.

Les impôts et taxes

Foncière :
Il s’agit certainement la charge la plus connue pour tout propriétaire. Il est nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de la taxe foncière. Cette dernière est applicable à tous les biens immobiliers qui se situent sur le territoire français. Les propriétaires doivent s’en acquitter annuellement. Elle est basée sur la valeur cadastrale d’un bien ainsi que sur le taux fixé par les collectivités territoriales.
Spéciale d’équipement :
Cette taxe est dite additionnelle. En effet, elle est obligatoire pour tout propriétaire déjà soumis à la taxe foncière. Son calcul est d’ailleurs basé sur le montant de celle-ci.
Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement :
Elle concerne uniquement les biens situés en Île-de-France possédant un garage, un parking ou une place privative.
La contribution sur les revenus locatifs :
En dernier lieu figure la contribution sur les revenus locatifs. Son calcul est simple : un taux de 2.5 % est appliqué sur les loyers perçus. Cependant, il existe de nombreux cas d’exonération. Notamment, le propriétaire ne sera pas redevable de cette taxe si le bien a moins de 15 ans ou s’il s’agit d’une personne physique ou d’une SCI.

Les dépenses administratives et de gestion

Après les différents impôts, vous devez considérer les dépenses liées à l’administration et à la gestion de votre bien. A noter, ces frais sont dépendants du type de logement. Les plus concernés sont les maisons ou appartements situés dans des logements collectifs (immeubles, quartiers résidentiels, etc.).

Rémunération du personnel :
Par exemple, vous aurez à prendre en compte le salaire des gardes et des concierges, le cas échéant. Cette catégorie inclut également la rémunération des personnes en charge de la gestion de votre bien (mise en location, gestion au quotidien, etc.).
Les frais affectés au règlement des litiges :
Si des litiges opposent le propriétaire à ses locataires ou à un artisan, les honoraires versés à un huissier, un avocat ou un expert sont déductibles de ses revenus fonciers.
Frais divers :
Les frais de gestion qui ne rentrent pas dans les deux catégories précédentes ne peuvent pas être directement déduits. Il s’agit par exemple des frais liés au passage d’annonces de location, des factures téléphoniques et des fournitures de bureau utilisées. L’ensemble de ces autres frais de gestion ne sera déductible que sur la base d’un montant forfaitaire fixé à 20 euros par an pour chaque bien soumis à un contrat de location.

Les charges de copropriété

Dans le cas d’un bien en copropriété, les charges qui y sont liées sont provisionnées chaque année. Les provisions correspondent à des prévisions annuelles. Elles proviennent de l’anticipation des charges à payer pour l’année suivante. Les charges de copropriété sont donc évaluées et fixées chaque année par le syndic pour l’année d’après. Pour déterminer le montant à déduire des revenus fonciers, les propriétaires doivent tenir compte de cette provision annuelle, mais également des réintégrations à effectuer.

Par exemple : en 2019 un propriétaire paie une provision pour les charges de copropriété de l’année 2020 d’un montant de 1 000 €. En 2018, il avait payé 800 € au titre de l’année 2019. Le syndic a effectué l’arrêté des comptes de 2019 et en réalité, 200 € des 800 € déjà versés ne sont pas déductibles. Cela signifie que le propriétaire a déduit 200 € de trop de ses revenus fonciers en 2019. Il devra donc les réintégrer en 2020. Le montant réel à déduire sera donc de : 1 000 € – 200 € = 800 €.

Les autres charges

Réparation, entretien et amélioration du logement :
D’autres charges n’ayant pas été citées plus haut peuvent être déduites des revenus fonciers. Parmi elles, les dépenses associées à des travaux de réparation, d’amélioration et/ou d’entretien sont à prendre en compte. Toutes ces dépenses sont à la charge du propriétaire et, dans la plupart des cas, peuvent être déduites des loyers encaissés. N'oubliez pas de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour vos travaux.
Les charges normalement dues par les locataires :
Comme autre charge locative déductible, il faut considérer les frais engagés pour le compte d’un locataire et qu’il n’a pas remboursés avant de quitter définitivement le logement qu’il occupait. Cela concerne essentiellement les charges comprises dans le loyer versé (par exemple la fourniture d’électricité ou d’eau).
Les cotisations d’assurance :
Les primes d’assurance sont à inclure en tant que charges incombant au propriétaire et déductibles. Il s’agit des cotisations payées à une compagnie d’assurances pour la PNO (propriétaire non occupant), pour la garantie des loyers impayés, l'assurance emprunteur ou l'assurance dommages-ouvrage.
Les charges d’emprunt :
Vous pourrez également réduire votre revenu foncier du montant des intérêts de vos emprunts (pour l’acquisition et pour les éventuels travaux). En plus des intérêts, les charges telles que les frais de dossier et les frais de garantie hypothécaire sont également déductibles.

Les avantages à bien connaître les sommes déductibles

Si vous êtes déjà propriétaire bailleur, faire un bilan sur votre situation vous permettra d’optimiser votre déclaration de revenus et donc de minimiser votre imposition. Si vous êtes actuellement en train d’étudier un investissement locatif, évaluer les charges inhérentes vous permettra de valider la viabilité de votre projet, au même titre qu’une étude des prix de l’immobilier. Dans tous les cas, bien connaître vos droits est primordial afin d’optimiser vos revenus fonciers. Il est important de remarquer que dans 85 % des cas, le régime du réel simplifié est plus intéressant fiscalement que le régime du micro BIC.

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