Zoom sur les conditions suspensives d’un contrat de maîtrise d’œuvre

Rappel sur les missions du maître d’œuvre

En matière de construction, le maître d'ouvrage est le propriétaire, celui qui paie les travaux et qui, le plus souvent, occupera les lieux. Le maître d’œuvre, quant à lui, est la personne morale ou physique en charge de la conception et la réception des travaux pour le compte du maître d’ouvrage.

Son champ d'intervention varie selon le contrat conclu avec le maître d'ouvrage :

réalisation des plans ;
constitution de la demande de permis de construire (jusqu'à 170 m², au-delà l'intervention d'un architecte est obligatoire) ;
réalisation des dossiers techniques pour les entreprises ;
conseil dans le choix des artisans ;
coordination sur le chantier des différents corps de métier ;
vérification de la souscription aux différentes assurances professionnelles par les intervenants au chantier ;
suivi du chantier et vérification du respect des délais ;
réception des travaux de chaque entreprise.

Pour aller plus loin consultez cet article Qu'est-ce qu'un maître d'oeuvre

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?

La condition suspensive dans un contrat de construction a pour objectif de prévoir différents risques et, le cas échéant, d’annuler le contrat sans pénalités pour le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre. Les sommes déjà versées au maître d’œuvre doivent alors vous être totalement remboursées, y compris le dépôt de garantie. En revanche, si toutes les conditions suspensives sont remplies, vous êtes définitivement engagé.

Les différentes conditions suspensives en maîtrise d’œuvre

Le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas encadré légalement. En d’autres termes, maître d’ouvrage et maître d’œuvre sont libres de formuler les conditions suspensives qu’ils jugent nécessaires.

CCMI et clauses suspensives : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), quant à lui, comprend des clauses suspensives obligatoires. Celles-ci sont majoritairement reprises dans le cadre d’un contrat « classique » avec un maître d’œuvre.

Une clause suspensive d’obtention de prêt immobilier

Avant le commencement des travaux, il est rare que le crédit immobilier soit déjà accordé. Or, c’est de l’obtention de ces fonds que va dépendre la réalisation de l’ouvrage. Le contrat de maîtrise d’œuvre doit prévoir la rétractation du maître d’ouvrage en cas de refus de la banque de lui accorder un prêt.

À savoir : rien n'empêche le maître d’ouvrage de tenter sa chance ailleurs en sollicitant un financement auprès d'un autre organisme s’il respecte les délais impartis.

Clause suspensive de refus de permis de construire, de démolir ou d’aménager

Dans ce cas, la réalisation du projet de construction doit être conditionnée par l’obtention des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis de démolir ou de rénover). Bien souvent, une date limite de dépôt de la demande est ajoutée à la condition suspensive afin que le maître d’ouvrage mette tout en œuvre pour obtenir le saint-graal le plus rapidement possible.

Bon à savoir : Maxiassur vous conseille d’indiquer dans le contrat que la condition suspensive sera caduque une fois le permis de construire sera définitif, c’est-à-dire purgé de tout recours et retrait.

Condition suspensive d’acquisition du terrain

Cette clause est tellement logique qu’elle est souvent oubliée. En effet, pour obtenir un terrain à bâtir, il faut d’abord être en possession du permis et de construire et du financement. Pour cette raison, le délai de validité à mentionner dans le contrat de maîtrise d’œuvre doit englober les trois conditions suspensives cumulées.

La souscription d’une assurance dommages-ouvrage

Il appartient au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Obligatoire, elle permet en cas de sinistre d'être indemnisé de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice ne soit rendue.

Pour rappel, les dommages pris en charge par la garantie décennale doivent :

compromettre la solidité de l’ouvrage (exemple : fissures pouvant provoquer un effondrement) ;
rendre la construction inhabitable ou nuire gravement à son occupation normale (infiltrations d'eau à l'intérieur du logement, ruptures de canalisation, etc.).

Condition suspensive de garantie de livraison

La garantie de livraison à prix et délai convenus couvre les risques de mauvaise exécution des travaux par le constructeur pendant toute la durée d’exécution des travaux. Dans un contrat de maîtrise d’œuvre, on parle plutôt de garantie financière d’achèvement (GFA). Celle-ci est obligatoire dans le cadre d’une VEFA pour passer les actes de vente chez le notaire.

Délai de validité des clauses

La validité des conditions suspensives est subordonnée à une limite dans le temps. Ce délai de réalisation maximum devra être inscrit dans votre contrat de maîtrise d’œuvre. Pendant ce laps de temps, maître d’ouvrage et maître d’œuvre doivent tout mettre en œuvre pour obtenir les différentes autorisations afin d’entamer le chantier.

Sachez aussi que le délai maximum de réalisation impacte aussi la date de début du chantier : tant que ce délai n’est pas écoulé, les travaux ne commencent pas.

Dans le cas où le délai de validité des conditions suspensives est imparti et que vous n’avez pas réussi à vous procurer toutes les pièces nécessaires, l’ensemble des sommes que vous avez déjà versées au professionnel vous seront remboursées.

Les clauses suspensives d’un contrat de maîtrise d’œuvre offrent une double protection. Au maître d’ouvrage, contre les imprévus qui interviendraient avant le début des travaux. Mais aussi au maître d’œuvre, en lui assurant la solidité du projet de construction. Grâce à ces clauses indispensables, chaque partie peut envisager sereinement un chantier sereinement.

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Quelles conditions suspensives doit respecter un maître d’œuvre ?