Preneur d'un bail à construction : extinction du contrat de location à l'expiration du bail

Qu'est-ce qu'un bail à construction ?

On appelle bail à construction tout contrat par lequel un contractant (en l'occurrence le preneur) s'oblige à construire un ouvrage sur un terrain appartenant à un bailleur. Pendant toute la durée du contrat de bail, le preneur s'engage à prendre à sa charge l'ensemble des frais, notamment les frais de réparation. Ainsi, le locataire a la casquette de propriétaire de la construction pendant la période de validité du contrat.

Une fois que ce contrat de bail arrive à échéance, le principe est que la construction revient entre les mains du bailleur du terrain qui en redevient propriétaire et qui peut ainsi profiter des améliorations réalisées pendant le temps qu'a duré le bail de construction. Les contours du bail à construction sont définis dans le Code de la construction et de l'habitation, notamment dans ses articles L. 251-1 et suivants.

Le contrat de bail à construction contient une clause par laquelle les deux parties précisent le montant du loyer. Ce dernier est révisable une fois tous les trois ans.

La durée du bail à construction

Combien de temps dure un contrat de bail à construction ? Ce bail est généralement conclu pour une durée qui va de 18 ans à 99 ans. Cette durée, considérée comme longue, est en réalité quelque peu limitée et aucun dénouement n'est possible avant l'expiration de ce délai ni aucun transfert perpétuel de droit de propriété.

Prolongation du bail à construction

Il est possible de prolonger la durée du bail à construction via une prorogation expresse. Pour cela, le preneur doit se manifester de manière expresse et non équivoque en indiquant sa volonté formelle de proroger le bail. Cette démarche doit être réalisée longtemps avant que le bail ne se termine, autrement elle ne sera pas validée. En revanche, il n'est pas possible de prolonger la durée du bail à construction par une tacite reconduction.

Extinction du bail à construction et fiscalité avantageuse

En règle générale, le bail à construction prévoit expressément que la propriété de la construction réalisée par le preneur est transférée à la fin du bail. Cette amélioration est avantageuse puisque elle se fait le plus souvent sans aucune indemnité. La propriété est transférée par voie d’accession. Elle est exonérée de tout paiement de droit de mutation. L’avantage fiscal du bail à construction est donc évident.

Il en va différemment si un acte est établi pour mettre un terme au bail, ce qui transfère par anticipation la propriété au bailleur. Dans cette situation, la propriété est soumise au paiement d’un droit de mutation immobilière. Il est donc intéressant de ne pas transférer par anticipation la propriété des constructions érigées par le preneur.

Extinction du bail à construction avant la loi Alur

Dans le droit français tel qu'il était entendu avant la loi Alur de 2014, tout preneur d'un bail à construction devait restituer les locaux une fois arrivée l'extinction du bail. Ainsi, ce dernier manquait forcément à son obligation s'il ne restituait pas les lieux vides de tout occupant et ce, quand bien même le logement était occupé à usage d'habitation.

L'arrêt rendu par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation le 4 avril 2019 vient rappeler l'état du droit français avant l'instauration de la loi Alur. En l'espèce, deux époux avaient acquis des parts d'une société dont l'objet était l'achat d'un terrain donné à bail à construction pour 25 ans. Les époux ont ensuite consenti une donation à leurs 3 enfants, ces derniers étant devenus propriétaires des appartements.

A l'expiration du bail à construction, ces appartements étaient occupés par les enfants concernés à usage d'habitation et n'étaient donc pas libres de tout occupant. La Haute Juridiction rappelle que tout contrat de location consenti dans le cadre d'un bail à construction est destiné à s'éteindre au moment de l'expiration du bail. Ce bail, conclu avant 2014, devait donc respecter la loi applicable à ce moment et non pas la loi Alur.

De cette manière, les propriétaires ont bien manqué à leur obligation de restituer les lieux vides de tout occupant à l'extinction du contrat de bail. Les juges ont tout simplement appliqué à la lettre l'article L. 251-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Exception pour les contrats de locaux d'habitation depuis la loi Alur

Si le contrat avait été conclu à partir de 2014, la décision aurait été toute autre et il aurait alors été possible pour les preneurs d'invoquer le fait que les locaux étaient à usage d'habitation.

En effet, depuis l'entrée en vigueur de cette loi, l'article L. 251-6 du Code de la construction et de l'habitation a été modifié, en prévoyant une exception d'extinction pour les contrats de baux de locaux d'habitation. Ainsi, pour tout bail à construction conclu depuis le 27 mars 2014, la solution rendue par l'arrêt du 4 avril dernier n'a plus lieu de s'appliquer.

Néanmoins, la restitution des locaux doit toujours avoir lieu après l’extinction du contrat de location si les locaux ne sont pas à usage d’habitation. L’objectif de la loi Alur est surtout de venir protéger ceux qui résident dans les lieux.

La loi Alur a donc mis en place une exception au principe d'extinction pour tous les contrats de baux de locaux d'habitation. Pour ces derniers, l'expiration du bail à construction n'entraîne pas l'extinction du contrat de location. Cependant, cette règle peut parfaitement être écartée par les deux parties au contrat, si ces dernières consentent à appliquer la situation telle qu’elle existait avant l’instauration de la loi Alur.