Bailleurs, soyez vigilants : les passoires énergétiques interdites à la location en 2023

Passoire thermique : comment les reconnaitre ?

Passoire énergétique : définition

Le terme, bien qu’imagé, est très efficace pour comprendre de quoi il s’agit. Les logements dits « passoires thermiques » sont des logements dont la performance énergétique est mauvaise. À noter que la performance énergétique est différente de l’état de salubrité ou de délabrement de l’habitation.

Il s’agit uniquement du degré de facilité à chauffer ou refroidir du logement. Ce type d’habitation est difficile à chauffer, inconfortable et les factures de chauffage (gaz, électricité, fioul, etc.) sont très élevées. Les immeubles les plus concernés sont les bâtiments anciens construits avant 1975, car les techniques d’isolation d’alors sont peu efficaces.

Le Diagnostic de Performance Energétique

Le Diagnostic de Performance Energétique (ou DPE) permet de déterminer la performance énergétique de l’isolation d’un logement. Ce diagnostic énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier professionnel agréé  et assuré par une assurance de responsabilité civile.

Il met en lumière :

• les consommations énergétiques ;
• les émissions de gaz à effet de serre.

À l’issue du diagnostic, le technicien attribue une note allant de A à G pour chacune de ces deux catégories. Le bien immobilier est classé en passoire énergétique lorsqu’il a reçu la note de F ou G. En pratique, cela signifie que les habitants de ces logements les plus énergivores dépensent plus de 330 kilowatts par mètre carré et par an.

Une nouvelle méthode de diagnostic est entrée en vigueur le 1^er juillet 2021. Les DPE réalisés selon cette nouvelle méthode ont une durée de validité de dix ans. Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne seront quant à eux plus valides à compter du 1^er janvier 2025, car leur méthode de diagnostic de performance énergétique n’est pas suffisamment fiable.

Location des logements énergivores : une législation en 5 étapes

La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a commencé à lutter contre les passoires énergétiques avec le décret du 11 janvier 2021. Ce décret modifie les critères de performance énergétique nécessaire à la définition du logement décent.

Ainsi la loi climat et résilience a été votée le 22 août 2021. Elle intensifie la lutte contre les passoires thermiques. La législation concerne plus particulièrement les bailleurs de logements énergivores, car elle prévoit d’interdire progressivement la location des passoires énergétiques.

Première étape : 2021

Dès 2021, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques n’ont plus la possibilité de réviser annuellement le loyer, et ce même si cela est prévu dans le bail. La seule solution pour pouvoir augmenter le loyer est de faire des travaux de rénovation pour améliorer les performances énergétiques du bien.

Depuis le 1^er janvier 2021, les bailleurs ont l’obligation d’informer leur locataire de la classe énergétique du logement loué. L’information doit être indiquée dans le bail.

Deuxième étape : 2023

Dès le 1er janvier 2023, la location des logements dont la consommation énergétique excède 450 kilowattheures par mètre carré et par an sera interdite. La grande majorité des habitations en classe G sont concernées.

À partir de cette date, les agences immobilières qui proposent des offres de location pour des logements notés G seront sanctionnées. Les locataires auront également le droit de se retourner contre leur propriétaire et demander des dommages-intérêts.

Troisième étape : 2025

À compter de 2025, le niveau énergétique deviendra un critère de décence du logement au même titre que l’absence de risque pour la sécurité ou la santé. Plus aucun logement dont le classement est situé en catégorie G ne pourra être mis en location. Cette interdiction de location concernera environ 600 000 logements.

Quatrième étape : 2028

En 2028, ce sera au tour des logements de la classe F. Ils ne pourront plus être mis en location. Environ 1 200 000 biens immobiliers entrent actuellement dans cette classe.

Cinquième étape : 2034

Enfin, en 2034, les habitations de la catégorie E seront également interdites à la location. Les logements notés E représentent 2 600 000 biens.

Rénovation des passoires énergétiques

Pour pouvoir continuer à louer votre logement, une seule solution : la rénovation. Plusieurs solutions s’offrent à vous pour augmenter la classe énergétique de votre habitation :

• l’isolation ;
• les matériaux utilisés ;
• le système de chauffage ;
• la ventilation ;
• le vitrage des fenêtres.

Tous ces investissements représentent un coût évident. L’État l’a d’ailleurs pris en compte puisque des aides financières à la rénovation énergétique.

Les aides pour la rénovation des passoires thermiques en location

• ma Prime Rénov (anciennement, CITE — Crédit d’Impôt pour la transition énergétique) : l’aide est versée sous la forme d’un allégement d’impôt. Ce dispositif est accessible aux propriétaires et aux locataires. Grâce à lui vous pouvez alléger votre facture de travaux de 30 %.
• Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : les fournisseurs d’énergies incitent leurs clients à réaliser des économies d’énergie en les aidant à financer des travaux.
• : ce dispositif
• l’écoprêt à taux zéro : ce prêt destiné à la réalisation de travaux d’économie d’énergie est remboursable sans intérêt.
• la TVA à taux réduit de 5,5 %: tous les propriétaires de biens immobiliers, ainsi que les syndics peuvent en bénéficier.
• l’exonération de taxe foncière : certaines collectivités territoriales accordent une exonération partielle ou totale de la taxe foncière en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Grâce à ces mécanismes, vous pouvez réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie.

Pensez à l’assurance dommage ouvrage en cas de rénovation dans un logement énergivore

L’assurance dommage ouvrage est obligatoire pour tous les travaux, que ce soit des travaux de construction ou de rénovation. Les travaux de rénovation énergétique sont donc eux aussi concernés. L’assurance habitation ne sera pas suffisante pour couvrir un dommage concernant de tels travaux.

L’assurance dommage ouvrage couvre les travaux de rénovation pendant une durée de dix années à compter de la réception des travaux par le maître d’ouvrage. Cette assurance couvre les travaux même après la revente du bien immobilier.

Très efficace pour financer les travaux supplémentaires en attendant que la recherche de responsabilité aboutisse, l’assurance dommage ouvrage est indispensable et obligatoire. Ne passez pas à côté.