Construire une maison pour louer : est-ce un bon plan ?

Vous envisagez de devenir investisseur locatif pour vous constituer un joli patrimoine et assurer votre retraite ? Alors pourquoi ne pas construire une maison pour la louer ? Les maisons neuves à louer étant assez rares, vous êtes quasiment certain de rentabiliser votre achat.
L’investissement locatif en maison neuve présente bien d’autres avantages. Voyons lesquels.

Les avantages de construire pour l’investissement locatif

Vous investissez dans des biens rares

Selon l’INSEE, le parc locatif privé est composé à 70% d’appartements et seulement 28% de maisons individuelles. La part des constructions neuves y est encore moins importante, ce qui en fait des biens rares et précieux (INSEE, RP 2016). Par ailleurs, avec la crise du Covid-19, les Français ont soif d’extérieur, la demande de maisons individuelles a explosé, notamment en province ou aux abords des grandes villes.

Augmentation de la demande + offre peu développée, c’est l’équation d’un bon plan immobilier.

Construire une maison pour louer

Vous êtes certain de trouver des locataires

Avec un bien immobilier neuf, pour les raisons citées plus haut, le risque de vacance locative est minime. La construction-location permet donc un excellent retour sur investissement, et en particulier si vous optez pour la location meublée. En effet, dans les grandes villes comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Grenoble, ce type de location ne désemplit pas. Bon nombre d’étudiants souhaitent louer une maison meublée pour en faire une grande coloc’.

Vous vous assurez un loyer plus élevé

Construire une maison pour la louer, c’est aussi l’assurance de posséder un bien respectueux des dernières réglementations (environnementales, phoniques, etc.), avec, par conséquent, des économies d’énergie et un logement où il fait bon vivre. Tous ces paramètres sont bien sûr à répercuter sur le montant du loyer, avec, à la clé un bon retour sur investissement.

Les avantages fiscaux de construire pour louer

Les avantages fiscaux liés à la construction-location sont nombreux :

  1. Frais de notaire limités à 3% (7 à 9% dans l’ancien).
  2. Exonération des charges de copropriété pendant 2 ans pour les maisons en lotissement.
  3. Déduction des revenus fonciers des cotisations d’assurance et certains prélèvements sociaux.
  4. Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier de l’année suivant la mise en location (5 ans pour les maisons dites “basse consommation”).

Enfin, sachez que vous pouvez encore profiter du dispositif Pinel si vous avez déposé votre permis de construire avant le 1er janvier 2021 et que vous louez votre bien avant le 31 décembre 2021. Cette loi vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale proportionnelle à la durée de location :

  • 9 % sur 6 ans
  • 12 % sur 9 ans
  • 14 % sur 12 ans.

Mais attention, d’autres conditions sont à respecter :

  • le logement doit être situé en zone A, A bis et B1, appelées zones tendues (la demande en logement est plus forte que l’offre)
  • le bien doit être mis en location dans l’année qui suit son achèvement
  • la maison doit respecter un certain niveau de performance énergétique
  • le locataire ne doit pas percevoir des revenus supérieurs à un plafond fixé en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer
  • le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de loyers définis en fonction de la zone du logement

Faire construire pour louer : nos conseils pour que ça marche

Bien choisir l’emplacement

Construire pour louer, oui, mais il faut bien penser votre projet en amont. Et cela commence par le choix de l’emplacement.

Vous aimez les coins perdus au fin fond de la campagne ? Très bien. Mais est-ce le cas pour tout le monde ? Êtes-vous sûr de trouver preneur à coup sûr ?
De même, pensez pratique pour vos locataires. La maison est-elle proche des commerces, écoles, médecins et principaux axes routiers ?

Évaluez aussi le profil-type des locataires que vous visez (étudiants, couples sans enfants, familles, etc.). Cela vous aidera à choisir le meilleur quartier (plutôt animé pour les étudiants, plus calme pour les familles, etc.) et les centres d’intérêts adéquats (parc, université, centre de loisirs, etc.).

La qualité de la construction

L’autre critère à ne pas négliger, c’est la qualité des matériaux utilisés. Une maison cossue, robuste et stable, c’est la garantie d’avoir des locataires satisfaits (et d’être tranquille) pendant de très longues années. Même si votre constructeur est couvert par une garantie dommages ouvrage, mieux vaut éviter d’éventuels soucis rendant votre demeure inhabitable.

Bien choisir ses locataires

C’est la clé du succès de votre investissement locatif. La première chose à faire, c’est de s’assurer que votre locataire dispose de suffisamment de revenus pour payer son loyer. S’ils sont au moins égaux à 3x le loyer, vous écartez le risque d’impayés.

Pour s’assurer de sa solvabilité, demandez-lui de vous fournir les documents suivants :

  • contrat de travail
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • dernier avis d'imposition
  • 3 dernières quittances de loyer du logement précédent

N’hésitez pas aussi à vous renseigner sur le sérieux du candidat. Pour cela, vous pouvez :

  • appeler son employeur
  • vérifier la santé financière de son entreprise s’il est à son compte
  • contacter son ancien bailleur

Investir dans la construction-location, est-ce rentable ?

Construire une maison pour louer peut donc être un investissement vraiment intéressant (vacance locative moindre, bien de qualité, etc.). Toutefois, ce projet nécessite un investissement de départ plus conséquent. De plus, un mauvais emplacement ou un bâti de piètre qualité peut engendrer un manque de rentabilité. À vous de bien réfléchir avant de vous lancer.

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