Revente dans les 10 ans : pourquoi l’absence de DO peut bloquer votre transaction ?

1. Rappel : qu’est-ce que la garantie dommage ouvrage ?

La garantie dommage ouvrage, prévue par la loi Spinetta de 1978, est une assurance obligatoire que doit souscrire le maître d’ouvrage (vous, en tant que particulier ou promoteur) avant le début des travaux.

Elle couvre pendant 10 ans après la réception les désordres relevant de la garantie décennale :

• Fissures structurelles

• Affaissement du sol ou des fondations

• Infiltrations importantes

• Problèmes d’étanchéité ou d’isolation compromettant l’usage du bien

La particularité de la DO ? Elle indemnise sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. L’assurance se charge ensuite d'exercer les recours contre les entreprises responsables.

2. Une obligation légale pour tout maître d’ouvrage

La souscription de la garantie dommage ouvrage est obligatoire, même pour un particulier qui fait construire sa résidence principale. Ne pas la prendre est un manquement à la loi.

En cas de contrôle ou de contentieux, cela peut être retenu contre vous, notamment lors de la revente du bien.

3. L’absence de DO freine (voire bloque) la revente

Quand vous revendez un bien dans les 10 ans suivant sa construction ou sa rénovation importante, l’acquéreur est en droit d’exiger l’existence d’une assurance dommage ouvrage valide.

Pourquoi ? Parce qu’en cas de sinistre post-achat :

• L’acheteur ne pourra pas être indemnisé rapidement

• Il devra engager une procédure judiciaire longue et coûteuse

• La garantie décennale, elle, existe… mais reste difficile à mobiliser sans DO

Résultat : certains notaires refusent de valider la vente sans attestation DO, ou exigent des clauses de non-recours très contraignantes pour l’acheteur… qui préfère souvent passer son chemin.

4. Les conséquences pour l’acquéreur… et pour vous

Côté acquéreur :

• Insécurité juridique sur le bien

• Risque de devoir financer lui-même les réparations

• Délai d’indemnisation très long (plusieurs années possibles)

Côté vendeur :

• Risque de litiges post-vente si un sinistre survient

• Vente plus difficile voire impossible

• Négociation du prix à la baisse

En bref : une absence de DO est un signal d’alerte pour l’acheteur, qui peut interpréter cela comme un manque de sérieux… ou une volonté de dissimuler des problèmes.

5. Quelles alternatives si vous n’avez pas souscrit ?

Si vous n’avez pas pris cette assurance au démarrage du chantier, vous avez peu de recours. Voici les options possibles, même si elles ne valent pas une vraie DO :

• Fournir toutes les attestations décennales des entreprises ayant participé aux travaux

• Produire un dossier technique complet prouvant la conformité du chantier (plans, contrôles, PV de réception…)

• Inclure une clause de non-recours dans l’acte de vente, mais cela désengage l’acheteur et peut poser problème au notaire

• Négocier un prix de vente plus bas en assumant une partie du risque

6. Conclusion : vendre sans DO, un pari risqué

L’absence de garantie dommage ouvrage peut clairement bloquer une vente immobilière, ou au mieux en compliquer sérieusement les conditions. Elle expose à des risques juridiques, financiers et patrimoniaux.

Vous avez un projet de construction ? Ne faites pas l’impasse sur la DO. C’est une protection pour vous aujourd’hui… et une valeur ajoutée pour demain.

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