L'exclusion de la garantie décennale du constructeur n'est pas valable

Par un arrêt rendu le 19 mars 2020, la Cour de cassation a rappelé que toute clause visant à exclure la garantie décennale du constructeur est nulle et non avenue. L’objectif est de garantir à l’acquéreur une protection après la signature de l’acte. Qu’en est-il de cette clause d’exclusion et pourquoi doit-on l’exclure ? Eclairage dans cet article.

Conservation de la garantie décennale du constructeur : une protection pour l’acquéreur

En l’espèce, une vente immobilière avait été conclue entre particuliers. Dans l’acte notarié, il était précisé que le bien immobilier était raccordé à un dispositif individuel d’assainissement et que ce dernier était en parfait état de fonctionnement. L’acte mentionnait également l’impossibilité pour l’acquéreur de se retourner par la suite en cas de dysfonctionnement.

Or, le système du réseau d’assainissement présente rapidement des malfaçons, ce qui pousse les acheteurs à assigner l’entrepreneur sur le fondement de la garantie décennale. Cette dernière est prévue dans le Code civil, plus précisément aux articles 1792 et suivants.
Par conséquent la question qui se posait était alors celle de savoir si une disposition contractuelle écartant la garantie décennale devait être valable. Le fait pour les parties à l’achat d’avoir consenti à l’exclusion de tout recours entraîne-t-il l’impossibilité d’agir par la suite en cas de dysfonctionnement ?

Les juges rappellent l’importance de l’article 1792-5 du Code civil. Ce dernier précise que toute clause visant à limiter le champ de portée de la responsabilité contractuelle du constructeur doit être écartée de fait. Ainsi, une telle disposition est réputée non écrite, ce qui induit la possibilité pour les acheteurs de se retourner contre le constructeur en cas de malfaçons.

Notons néanmoins qu’il s’agissait ici d’une clause contractuelle visant à rendre impossible toute action des acquéreurs contre un tiers. Les juges statuent différemment dans le cas d’une clause limitative de responsabilité.

Validité d'une clause limitative de responsabilité en garantie décennale

Dans une autre affaire (intervenue précédemment), la question se posait plutôt de savoir si une clause limitative de responsabilité en garantie décennale pouvait être déclarée valable. Cette dernière était prévue dans le contrat d'assurance.
Les juges estiment qu'une telle clause est valable puisque les contrats ont une force obligatoire. Le Code des assurances prévoit en effet que de telles clauses doivent être rédigées de manière suffisamment claire et précise de sorte à ne laisser planer aucun doute sur leur contenu. De là, si la clause est rédigée sans ambiguïté, elle est considérée comme valable.

Il en va différemment si cette dernière peut donner lieu à des interprétations différentes ou bien si elle se base sur des éléments imprécis. En l'espèce, la clause prévue contractuellement prévoyait d'exclure la garantie pour tout dommage provenant d'un défaut d'étanchéité.

Aménagement des contrats face aux assurances obligatoires

La souscription d'une assurance de la garantie décennale est un impératif prévu par la loi. Or, la controverse naît de l'existence des assurances obligatoires face à la possibilité d'aménager les contrats en fonction de la volonté des parties. Pour des assurances dont la souscription est obligatoire, une clause d'exclusion est toujours encadrée et parfois réputée non écrite.

L'article L. 241-1 du Code des assurances consacre le caractère obligatoire de la garantie décennale. Le même Code prévoit les clauses limitatives, en les distinguant en trois hypothèses distinctes :

  • le faute intentionnelle du souscripteur ;
  • l'usure normale ;
  • le défaut d'entretien ou bien l'usage anormal.

En somme, il sera considérer en pratique que toute clause contractuelle excluant le bénéfice de la garantie décennale est valable si elle rentre dans l’une de ces trois hypothèses. En revanche la clause sera réputée non écrite lorsque le dommage est causé par un défaut de l'ouvrage.

Limites à l’importance de la force obligatoire des contrats

Deux parties qui accepteraient d'exclure le bénéfice de la garantie décennale dans certaines situations peuvent-elles se baser sur le contrat ou doivent-elles respecter strictement les dispositions légales ? On assiste de plus en plus à une primauté de la force obligatoire des contrats. Cela s'explique par le rôle prégnant des volontés des parties, au détriment du strict énoncé de la loi.

Selon le principe de l'article 1103 du Code civil :

les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De ce fait, en partant de ce postulat, on peut parfaitement comprendre qu'une clause convenue doit obligatoirement être respectée par les parties au contrat. Toutefois la limite réside dans l'impossibilité pour les parties d'aller à l'encontre des dispositions de nature publique, en conformité avec les dispositions du Code civil.

Le Code civil prévoit que toute clause excluant ou limitant la responsabilité du constructeur immobilier au titre de la garantie décennale doit être réputée non écrite.

Rappelons à ce titre que la garantie décennale est destinée à s'appliquer aux dommages affectant la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables. En outre la garantie décennale concerne également les dommages rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine.

De ce fait, toute clause prévoyant d'écarter l’assurance garantie décennale en cas de sinistres de cette nature entraîne une incohérence totale. En substance cela vide la garantie décennale de ses protections vis-à-vis du maître d'ouvrage et des acquéreurs successifs. C'est pourquoi, une telle clause doit être réputée non écrite.

Pour conclure sur exclure la garantie décennale

Le principe est que la garantie décennale est obligatoire de droit public elle concerne tous les constructeurs. C'est pourquoi aucune clause ne peut faire échapper le professionnel à cette responsabilité envers le maître d'ouvrage. En outre elle  implique la souscription d'une assurance de responsabilité civile décennale.

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Publié dans Décennale

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