2019 : un excellent millésime pour les ventes immobilières

Avec plus d’1 million de transactions, le nombre de ventes immobilières a explosé en 2019. Un engouement dû principalement à des taux d’intérêts très faibles, à l’allongement de la durée des crédits et aux dispositifs mis en place par les politiques pour booster l’investissement immobilier. Décryptage.

Plus d’un million de ventes immobilières en 2019

Si 2018 avait été extraordinaire, 2019 fut exceptionnelle. Fin décembre, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) a déclaré que le nombre des ventes immobilières en 2019 avait atteint le chiffre record d’1 075 000, soit une augmentation de 11,4 % par rapport à 2018. Plus de 25% des transactions concernent un investissement locatif.

Si cette évolution est continue depuis 5 ans, ce qui change en revanche pour cette année, c’est le profil des acquéreurs. En effet, les primo-accédants sont de plus en plus jeunes à investir dans la pierre, contribuant ainsi à dynamiser le marché comme jamais. L’âge moyen d’un acheteur est ainsi passé « de 38 ans à 32 ans en deux ans », selon la Chambre des notaires de Paris.

Les causes du boom des ventes immobilières en 2019

Le contexte social, avec l’incertitude liée au système des retraites

Avec la menace bien réelle sur la pérennité du système de retraite français, bon nombre de ménages ont décidé d’anticiper. C’est notamment ce qui explique le boom de l’investissement locatif de ces dernières années. Mettre en location pour s’assurer un revenu supplémentaire pour plus tard, voilà qui séduit les porteurs de projet, dont 66% ont un sentiment d'insécurité financière lié à la retraite (sondage Empruntis, décembre 2019).

C’est d’ailleurs ce que confirme Nathalie Louault, présidente de la Chambre des notaires d'Indre-et-Loire. « La conjoncture avec toutes les discussions sur les retraites est quelque chose qui est susceptible d'inquiéter les gens. Placer son argent dans de l'immobilier, avec des emprunts avec des taux très faibles, permet à des personnes qui sont encore à 10 ou 15 ans de la retraite d'anticiper et de se dire qu'en arrivant à la retraite, ils auront un bien qui aura été complètement financé. Et les loyers qu'ils pourront toucher, qui ne seront plus touchés par un emprunt, permettront de compléter la retraite ».

Des taux d’intérêts au plus bas

Autre raison évidente du boom des ventes immobilières en 2019 : les taux d’intérêts historiquement bas. L’attractivité des taux, couplée à un rendement en baisse de nombreux produits d’épargne, favorise la croissance du marché immobilier.

Selon le courtier Empruntis, les acquéreurs présentant des garanties financières solides ont pu emprunté au taux de 1 % (hors assurance emprunteur) sur 20 ans. Absolument inédit. Ces dernières années, le recul des taux d’intérêt a d’ailleurs permis de compenser en partie la hausse du prix du mètre carré.

La rentabilité locative supérieure aux produits d’épargne classiques

La FNAIM estime la rentabilité brute locative à 3,7 % à Bordeaux, 3,8 % à Paris, ou encore 5,3 % à Rennes et 6,2 % à Orléans. Et même en tenant compte des charges et de la fiscalité, le rendement net d’un investissement immobilier varie entre 2 et 7%. Des taux bien supérieurs au timide 0,75% du livret A ou encore à l’assurance-vie (1,83%).

Un nouvel avantage fiscal pour acheter dans l’ancien

Pour les professionnels du marché, pas de doutes : le nouveau dispositif Denormandie est pour beaucoup dans le boom des ventes immobilières en 2019. Le principe ? Acheter un logement à rénover dans une zone éligible. Les bailleurs bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de la location :

  • 6 ans : 12 % ;
  • 9 ans : 18 % ;
  • 12 ans : 21 %

D’autres aides à la rénovation permettant de réduire la consommation énergétique existent, comme :

  • le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) ;
  • l’Éco Prêt à Taux Zéro ;
  • la Prime Énergie via les dispositifs Certificats d’Economie d’Energie (CEE) ;
  • le Pacte Énergie Solidarité.

Consulter cet article sur les aides pour la construction

Rappel : tout maître d'ouvrage faisant réaliser des travaux de rénovation importants doit souscrire dès le début des travaux une assurance dommages ouvrage. Celle-ci couvre les malfaçons compromettant la solidité du logement, le rendant inhabitable ou empêchant son utilisation normale pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

Des prix au m2 très disparates d’une région à l’autre

Cette effervescence immobilière n’est pas sans conséquences pour les prix du m2.

Selon la Chambre des Notaires, le prix des logements anciens a augmenté de plus de 4% au niveau national, et de plus de 5% en Ile-de-France. À Nantes, les prix ont décollé de 7,3%, de 5,7% à Lyon. Par ailleurs, en Ile-de-France, certaines communes ont vu leur prix au mètre carré augmenté de plus de 15% comme Saint-Ouen ou Pantin.

Le prix du m2 moyen en France est porté à 2 740 € en 2019, selon la FNAIM. Cependant, ces moyennes cachent des disparités importantes.

À Paris, le prix du m2 pour les appartements a atteint cette année les 10 187 €, contre 5 934 € en région parisienne. Des différences qui ont des répercussions sur les surfaces achetées. Avec un budget moyen de 160 000 €, vous achèterez 16 m2 à Paris, contre 76 m2 à Orléans.

Vers une tendance semblable pour 2020 ?

Pour les syndicats, nul doute que la flambée immobilière constatée en 2019 devrait se poursuivre en 2020, avec une hausse du volume des ventes d’environ 5%. À moins qu’une spectaculaire remontée des taux ne vienne gâcher la fête.

Peu probable ? Rien n’est moins sûr. Le baromètre Hosman publié en novembre 2019 a constaté une légère hausse du taux de crédit immobilier. En Ile-de-France, le taux moyen est passé de 1,1% à 1,2%. Une première depuis 2017.

Cependant, une autre menace plane : celui de la baisse vertigineuse de l’offre qui pourrait, à court terme, favoriser la hausse des prix dans les zones tendues. Affaire à suivre…

Les ventes immobilières en 2019 le prouvent encore et toujours : l’immobilier apparaît comme la solution idéale pour s’assurer une vie confortable pendant ses vieux jours. Et plus que jamais, c’est le moment d’investir. Alors, prêt à vous lancer en 2020 ?

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