Sans dommages-ouvrage : quels risques pour votre projet de construction ?

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

Créée par la loi Spinetta de 1978, l’assurance dommage ouvrage garantit le préfinancement des réparations en cas de sinistre couvert par la garantie décennale. Elle s’applique aux dommages qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage,
• ou le rendent impropre à sa destination (au sens de l’article 1792 du Code civil).

Exemples :

• Fissures importantes dans les murs ou les fondations
• Affaissement du plancher
• Infiltrations majeures en toiture

La garantie dommages ouvrage intervient sans attendre une décision de justice. Elle permet d’indemniser le maître d’ouvrage rapidement, puis de se retourner contre les responsables.

À quoi sert-elle vraiment ?

Elle protège votre investissement immobilier. Si un défaut grave apparaît après la réception des travaux, vous obtenez une indemnisation rapide, sans devoir engager vous-même une longue procédure contre les entreprises.

Cela vous évite :

• Des délais d’expertise interminables
• Des travaux bloqués ou impossibles à financer
• Des litiges juridiques coûteux et incertains

La garantie dommages ouvrage agit en complément de la garantie décennale, qui elle est souscrite par les artisans et couvre leur responsabilité pendant 10 ans.

Est-elle obligatoire ?

✅ Oui, dans la majorité des cas. L’article L. 242-1 du Code des assurances impose la souscription d’une DO à tout maître d’ouvrage, qu’il soit particulier ou professionnel, pour des travaux de bâtiment soumis à garantie décennale.

Cette obligation concerne :

• Les constructions neuves
• Les extensions (garage, véranda, étage supplémentaire…)
• Les gros travaux de rénovation

⚠️ Certains ouvrages sont exclus : voiries, réseaux secs, mobilier urbain, et certains bâtiments agricoles ou annexes non soumis à la garantie décennale.

Que se passe-t-il si vous ne la souscrivez pas ?

Ne pas souscrire d’assurance dommages ouvrage n’est pas une infraction pénale, sauf si vous êtes un maître d’ouvrage professionnel, auquel cas votre responsabilité civile, voire disciplinaire, peut être engagée.

Cela entraîne de lourdes conséquences civiles et financières. Vous ne serez pas indemnisé rapidement en cas de problème, et vous devrez avancer les frais, même si la responsabilité du constructeur est engagée.

En clair : vous perdez toute la protection prévue par le dispositif Spinetta.

Quels sont les risques en cas de sinistre ?

Voici ce que vous risquez sans dommage ouvrage :

• Aucune indemnisation rapide : vous devez attendre (souvent des années) qu’un tribunal statue sur la responsabilité
• Financement à votre charge : vous devez avancer le coût des travaux
• Procédures longues et coûteuses : recours à un avocat, expert judiciaire, délais incertains

Exemple : une fissure structurelle apparaît dans votre maison 3 ans après sa livraison. Sans dommages-ouvrage, vous devez payer l’expert, engager un procès contre le constructeur, et espérer obtenir gain de cause… dans plusieurs années.

L’absence de garantie Dommages-Ouvrage bloque-t-elle la revente ?

✔️ Oui, souvent. En l’absence de dommages-ouvrage, revendre dans les 10 ans qui suivent la construction devient compliqué :

• L’acquéreur peut refuser la vente ou exiger une forte baisse du prix
• Le notaire peut bloquer la signature de l’acte s’il estime que les garanties ne sont pas réunies
• L’acheteur peut vous poursuivre en cas de vices cachés ou de dommages survenus après la vente

En pratique, beaucoup de transactions échouent ou se font dans des conditions défavorables à cause de cette lacune.

Que disent les notaires et les banques ?

Les notaires demandent systématiquement l’attestation de garantie dommage ouvrage pour valider une vente immobilière dans les 10 ans suivant les travaux. De leur côté, les banques exigent souvent la souscription d’une dommage ouvrage comme condition de déblocage de prêt immobilier. Sans elle, vous risquez de vous voir refuser un financement.

Comment souscrire efficacement ?

Voici les étapes pour être bien couvert :

• Constituez un dossier complet : plans, devis, attestations d’assurance décennale des entreprises
• Faites appel à un courtier spécialisé, comme MaxiAssur
• Comparez les offres : garanties, franchises, exclusions
• Souscrivez impérativement avant l’ouverture du chantier : la dommages-ouvrage n’est pas rétroactive. Si le chantier a déjà commencé, votre dossier risque d’être refusé.

En conclusion

Ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage, c’est exposer votre projet à des risques financiers et juridiques majeurs. Cette garantie, parfois perçue comme une contrainte, est en réalité une sécurité incontournable. Elle protège votre investissement, facilite la revente et vous évite bien des démarches.